接道義務とは？道路に面していない土地が売れない理由

2026.5.29 訳あり物件買取コラム

「道路に面していない土地は売れない」という話を聞いたことがありますか？

実はこれ、とある法律で定められた規則による根拠のあるお話しなんです。

その規則は「接道義務」といいます。
相続した土地や古家付き物件を売却しようとしたとき、この接道義務が原因で売却が難しくなることが多いんです。
今回はその仕組みと、売却へ与える影響をわかりやすく解説していきます。

接道義務って何？

接道義務とは、建築基準法という法律で定められており、建物を建てる土地は4m以上の幅のある道路に2m以上接していなければならないというものです。

この規則が設けられている理由は、火災や救急などの緊急時に消防車・救急車が迅速に敷地内に入れるよう、最低限の通路を確保するためです。
人命に関わる安全上の理由から建築基準法で義務付けられています。
また、風通しや日当たりを確保しやすくなったり、ガスや水道などのライフラインを引き込むためのスペースを確保しやすくするという理由もあります。

接道義務を満たさないとどうなる？

この義務を満たしていない土地には、基本的に新しい建物を建てることができません。

既に建っている建物を取り壊して新しく建てることもできないため、古い建物が建っている場合は「できる範囲で手直ししながら使うしかない」という状態になってしまいます。

建て替えができない土地は活用方法がかなり限られてくるため、接道義務を満たしていない土地は市場での需要が低く、一般的な仲介売却では買い手がつきにくい、あるいは大幅な値下げを求められることがほとんどです。
なかなか売れず、売却が長期化するということも少なくありません。

どういう土地が該当するのか

接道義務を満たさない土地のパターンはいくつかあります。
まず、周囲を他の土地に囲まれており、道路に全く接していない「袋地」です。
この土地は道路へ出入りするためには、ほかの人の土地を通らなければなりません。

また、道路へ接している面が2ｍ未満の土地です。
この土地は道路には面していますが、建築基準法で定められている2mという基準を満たしていません。
同様に接している道路の幅員が4m未満でも同様です。

このような土地は総じて「再建築不可」だと判断される傾向にあります。
再建築不可とは、前述した通り建て替えや新たに建物を建てることができない土地のことです。

ここで気を付けておきたいのが、建築基準法上の「道路」と皆さんが一般的に「道路」だと認識しているものが、必ずしも同じではないということです。
ぱっと見は道路でも、建築基準法上は道路として認められていないこともあります。
その場合も接道義務を満たしていないと判断されることがあるため、自分の土地が接している道路種別をきちんと確認しておくことをおすすめします。
役所や不動産会社で確認できますよ。

⇩建築基準法上の道路についてはこちらで解説しています！

知らないと建て替えできない！？ – 空き家の売却で損しないためのチェックポイント ‐

基準を満たしていない場合どうしたらいい？

接している道路の幅が4m未満の土地で建物を建てる際、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させて道路の幅を広げることを「セットバック」といいます。
セットバックした部分は建物を建てることができず、「道路」としてみなされるので使える土地の面積は減ります。

セットバックが必要な土地は全国の住宅街に多く存在しており、特に昔からある住宅街など、細い路地に面した土地では珍しくありません。
売却時には買主へセットバックの必要性と後退面積を正確に伝えることが義務付けられています。

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接道義務を満たさない土地でも売却はできるのか？

接道義務を満たさない土地であっても、売却することは可能です。
しかし、用途が限られているため一般的な仲介売却では買主が見つかりにくいのも事実です。
このような土地の売却先として現実的なのが隣地の所有者への売却や買取業者への売却です。

隣地の所有者にとっては、購入することで自分の土地を広げたり、接道条件を改善することができるというメリットがあります。

買取業者は再建築不可物件や条件の悪い土地の取り扱いに慣れているので、仲介では売れにくい土地でも迅速に買い取ってもらえます。

逆に、隣地と合わせて売却する「合筆」という方法もあります。
接道義務を満たしていない土地と隣地をひとつの土地にまとめることで、接道条件を満たせる場合があるんです。
ただし隣地所有者との交渉が必要になることと併せて、一度隣地を自分で買い取るため、結果的に費用がかかるというデメリットがあり、実現にも時間がかかります。