訳あり物件ってどう訳アリなの？三つの種類と売却の可否

「訳あり物件」という言葉を一度は聞いたことがあると思います。
昨今ではテレビや動画サイトでも取り上げられることがあります。

しかし「訳あり物件」と言われていてもその理由は様々です。
事故物件を思い浮かべがちですが、ほかにも訳アリ物件と呼ばれる物件があります。
法律上の制限や物理的な問題を抱えた物件のことです。

今回は訳あり物件の種類ごとの特徴と、売却の難易度を一緒に見ていきましょう。

訳あり物件とはどういったものを指すのか

訳あり物件とは、一般的に市場に出回っている物件と比べて、何かしらの問題や法的、もしくは物理的制限があるために売却が難しい物件のことです。

法律で決められているものではなく、不動産業界や世の中で自然と使われるようになった表現ですね。
訳ありの内容はざっくり分けると「法的な問題」「物理的な問題」「心理的な問題」の三つになります。
順番に解説していきますね。

法的な問題

法律上の制限によって活用が制限される物件です。
法律で決まっている数値を超えてしまっている場合や、定められている条件を満たしていない物件のことですね。

代表的なのが再建築不可です。
幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという条件(接道義務)を満たしていないため建て替えや大規模なリフォームをすることができません。

他にも借地権付き物件は、土地の所有権や他人に貸し出す権利を所有していないので、地主との密なやり取りが必要になってきます。
また、借地契約の残存期間などによっては買主からしても手を出しにくいと感じる傾向にあります。

そのほか、土地用途の転用が難しい農地や、建蔽率・容積率が超過している物件も法的な訳あり物件に該当します。

こうした物件は一般市場での売却が難しく、売却価格も低くなりやすいです。

ただし、再建築不可物件と容積率超過物件では売却難易度が変わってくるというように、法的な制限の内容によって難易度は大きく異なります。
専門の買取業者であれば対応できる場合が多いです。

埼玉県新座市の再建築不可物件の買取実績

物理的な問題

これは建物や土地の状態そのものにに問題がある場合です。

・築年数が経った結果老朽化が進み、壁や床が剥がれてしまった
傾きが建物
・土壌汚染が確認された土地に物件がある
・擁壁がある土地に物件がある

上記のような場合が該当します。

大規模なリフォームや調査、擁壁に関しては再建築が必要なことが多く、買主にとっては時間と費用がかかるため敬遠されやすいです。

物理的な問題は目に見えることが多いので売主側も事前に把握しやすいという特徴があります。
売却前に修繕するかそのまま売るか判断しなければなりませんが、古い物件だと修繕費をかけても売却価格が上がらないことも多いため、そのままの状態で買取業者へ売却する方がよい場合もあります。

物理的な問題がある物件を仲介で売却する場合、買主への告知義務が生じます。
雨漏りや傾き、シロアリの発生などを知っているのに告知を怠ると、後から契約不適合責任を問われることがあります。
買取業者への売却であれば、こうした告知後の責任リスクが軽減されることが多いです。

千葉県柏市の擁壁物件の買取実績

心理的な問題

これらは該当物件であった過去の出来事によって、買主が心理的な抵抗を感じる問題のことです。
自殺や他殺、孤独死などが発生した物件がこれに該当し、一般的に「事故物件」と呼ばれます。

事故物件は売却時に買主への告知する義務があります。
国土交通省のガイドラインでは、人の死について買主が告知を希望する場合や、取引に影響を与える可能性がある場合は告知が必要とされています。

当然ですが告知後は買い手はつきにくくなり、売却価格が大幅に下がる傾向にあります。
事故の種類や発生からの経過年数によって影響の大きさは異なりますが、心理的瑕疵として重く受け止められることが多いです。

訳あり物件は一般の仲介売却では売れ残りやすく、長期間市場に出続けているとさらに悪いイメージがついてしまうことがあります。
「売れない物件」と敬遠される前に、早めに買取業者へ相談することをおすすめします。

神奈川県横浜市の自然死・事故物件の買取実績

訳あり物件でも売却できる

訳あり物件だからといって売却を諦める必要はありません。
一般の仲介市場では売りにくくても、訳あり物件に強い専門買取業者であれば、どのような状況かを理解したうえで適切な価格で買い取ることができます。

買取業者はリフォームや用途変更などを前提に物件を評価するため、一般の買主が敬遠するような物件でも対応できることが多いのです。

訳アリ物件の買取相談はぜひウルトチまで。

訳あり物件の買取事例

①さいたま市の再建築不可・隣地トラブルあり空き家の買取実績

②川崎市の擁壁・旗竿・隣地トラブルありの空き家を買取ました

③横須賀市の借地権付き空き家の買取実績

その他にもこんなにたくさんの買取事例があります。ぜひ、参考にしてみてください。

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