不動産の査定額…なぜ業者によって違うの?

「売ろうと思って査定してみたら会社によって査定額が全然違う」

——複数の業者に査定を依頼したという方からよく聞く話です。
大切な不動産を手放すのだから、比較検討するのは当たり前ですよね。

実際査定してみたら、数十万円どころか100万円以上差が出ることも。
なぜこのようなことが起きるのでしょうか。

査定額の仕組みを理解しておくことで、売却活動をより安心して進めることができますよ。

査定額とは「どのくらいの価格で売れるか」の予測値

まず最初に、意外かもしれませんが査定額は「この価格で必ず売れる」という保証された金額ではありません。

不動産会社が「だいたいこのくらいの価格で売れるだろう」と予測したざっくりとした数字なんです。
最終的な売却価格は市場での需要や買主との交渉、実際に現地に行って状況を確認したうえで決まるため、査定額と実際の売却価格が異なることもよくあります。

この「予測」の部分に各社の判断が入るため、査定額に差が生まれます。
同じ物件をだとしても担当者の経験や、会社ごとの得意不得意なエリアかどうか、事業方針などによって判断基準が変わってくるんです。

査定方法によっても結果が変わる

不動産の査定には主に2つの方法があります。
ひとつは「机上査定」という方法です。
物件の住所や築年数・間取り・周辺環境などの情報をもとに、過去の類似した取引事例と比較して価格を算出する方法です。
現地に行かずにできるため手軽なのが特徴ですが、実際の状態が反映されにくいという面があります。
そのため前述したように「査定額」は保証された金額ではないということにつながります。

もうひとつは「訪問査定」です。
担当者が実際に物件確認して査定する方法です。
室内状態・日当たり・眺望・接道状況なども加味されるため、より実際売却する際の価格に近い数字が出やすくなります。
同じ物件でも机上査定と訪問査定で金額が変わることがあるのはこのためです。

査定額の算出には「取引事例比較法」がよく使われます。
これは、対象となる物件と条件が似ている売買の事例を複数比較し、広さや築年数、物件状態などの違いを加減して算出する方法です。
どの事例を参考にするか、どの程度補正するかに会社ごとの判断が入るため、結果に差が生まれやすくなります。

高い査定額には注意が必要なケースがある

複数の査定額を比べると、他より突出して高い金額を提示してくる会社が出てくることがあります。
「この会社に頼めば高く売れる」と思ってしまいがちですが、実は注意が必要です。

一部の不動産会社は、媒介契約を結ばせるためにあえて高い査定額を提示することがあります。
これはいわゆる「囲い込み」と呼ばれる状況です。
売却が見込めない価格で売り出した結果、売却活動が長期化し、最終的に大幅な値下げを余儀なくされることがあります。
査定額が高いからといって、実際にその価格で売れるとは限らないのです。

媒介契約後に「この価格では売れないので値下げしましょう」と言われても、すでに他の会社への依頼が制限されている状態では身動きが取れません。
査定額だけで会社を選ばず、担当者の説明の根拠や誠実さも見極めることが重要です。

査定には「仲介売却を前提とした査定」と「買取を前提とした査定」があります。

仲介査定は一般市場での売却を想定しており、買取査定は業者が直接購入するという想定の価格です。

買取査定の金額は仲介査定より低くなりがちですが、これはリフォームや転売のコストを加味しているためで、決して不当に安いわけではありません。
「買取の査定が安かった」と感じる場合は、仲介と買取のそれぞれの特性を理解したうえで比較し、どちらで売却活動をするか決めることが重要です。

査定額に差が出る以上、1社だけの査定で判断するのはリスクが伴います。
複数の会社に査定を依頼して比較することで、相場を理解しやすくなり、極端に高い・低い査定額を出す会社の背景も見えてきます。
また、それぞれの担当者と話すことで、会社ごとの対応の丁寧さや専門知識の差、相性を確かめることができます。

査定は無料で受けられることがほとんどです。
「複数社に頼むのは面倒臭い」とおっしゃる方もいますが、大切な資産を売却するための第一歩として、積極的に比較することをおすすめします。

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