管理組合とは？マンションの区分所有者なら知っておきたい基礎知識！

2026.6.19 訳あり物件買取コラム

マンションやアパートを購入すると、管理組合に加入することになります。
「毎月お金を払っているけど、管理組合って結局なに？」と思われる方もいるのではいでしょうか。

管理組合は、マンションの資産価値を守るためにとても重要な役目を果たしている組織です。
売却時にも関わってくるので、基本的な仕組みや役割を簡単にご説明していきます。

管理組合ってなに？

管理組合とは、マンションやアパートの区分所有者全員で構成されている組織のことです。
区分所有者とは、賃貸者とは違い、マンションの一室を所有(購入)している人のことを言います。
マンションを購入した時点で、購入者の意思とは関係なく管理組合の一員になります。
任意の加入ではなく、区分所有法という法律で加入することが義務付けられているんです。

管理組合の目的は、エントランスや廊下、エレベーターや屋上などの共有部分を適切に管理、維持することです。
各部屋は個人の所有になりますが、廊下やエレベーターなどの共有して使う部分は
全員で管理する必要があります。
この役目を担っているわけですね。

間違えやすい！管理組合と管理会社は別物

名前が似ているので間違えやすいのですが、このふたつは全くの別物です。

管理組合は区分所有者全員で構成されている組織であり、マンションやアパートの運営方針を決定するという働きが強いです。

一方、管理会社は管理組合から業務を委託された専門業者で、清掃や設備の点検、管理費の徴収代行などを業務としています。

管理費と修繕積立金の違いとは

毎月支払っている費用には管理費と修繕積立金のふたつがありますよね。
管理費は日常的な管理業務、例えば設備の点検や清掃、管理会社への委託費などに使われています。

そして、修繕積立金は将来の大規模な修繕に備えて積み立てているお金です。
大規模な修繕とは、外装塗装やエレベーターの更新などです。

修繕積立金がどの程度積み立てられているかどうかは、マンションやアパートの長期的な維持管理の質につながります。

積立額が不足していると、修繕の際に住民から一時金を収集したり、そもそも修繕ができずに建物自体が傷み資産価値が下がってしまいます。
そのため、売却するとなった場合に無関係とは言えないのです。

管理組合の意思決定は、「総会」で行われます。
これは年に一度開催される通常総会の他にも、緊急で話し合わなければならない場合に開かれる臨時総会があります。
大規模な終焉の実施や管理会社の変更、管理規約の改正などの重要事項はすべて総会で決めなければなりません。

管理規約とは？

管理組合には「管理規約」と呼ばれるルールブックのようなものがあります。
リフォームの制限や駐車場の使用ルール、ゴミ捨て場の使用ルールなど、そのマンションやアパート独自のルールが定められています。
区分所有者だけでなく、貸借をしている人もこお管理規約には従わないといけません。

この管理規約ですが、管理しやすく、確認しやすいため現在はデータ化が推奨されている傾向にあります。

区分マンションの売却時には、買主に管理規約の内容を開示する必要があります。
楽器演奏禁止やペット不可などの規約は、買主の購入判断にも関わってくるので重要事項説明書にも記載されます。

まとめ

・管理組合は区分所有者全員で構成されており、加入は法律で義務付けられている
・管理組合と管理会社は別物で役割が異なる
・管理費は日常的な管理業務に、修繕積立金は将来の大規模修繕に使用される
・管理規約はそのマンションやアパート独自のルールが記載されており、売却時には買主に内容の開示が必要
・管理組合が機能しているか、修繕積立金が十分に積み立てられているかでマンションの資産価値が変わる

いかがだったでしょうか？
次の記事では、マンションを売却する際に管理組合に対して何をしなければならないかを詳しく解説していきます。
売却を検討中の方はぜひ合わせてご覧ください。