私道負担とは？所有地に私道が含まれているとき気を付けておくべきポイント

2026.6.13 訳あり物件買取コラム

「実際に使える土地部分が登記簿上の面積より狭い」

——こんな状況に陥る原因のひとつが「私道負担」です。

不動産の売却時に業者や買主から指摘されてはじめて知った、という方も少なくありません。
私道負担がある土地は売却価格にも影響するため、自分の土地は大丈夫か事前に把握しておくことをおすすめします。

私道ってなに？

生活に身近な道路ですが、実は道路にはいくつか種類があります。
大きく分けると「公道」「私道」の二種類です。

公道は国や自治体が所有・管理をしており、維持は税金で行われています。
一方、私道は個人や法人が所有・管理をしている道路です。

見た目に公道と私道で違いがあるという訳ではありませんが、登記上での所有者によってどちらに属しているかがわかります。

住宅街にある路地や、袋小路の奥にある細道などは私道であることが多いです。
そして「私道負担」とは、自分の土地の一部が私道として登録されており、その分の面積が土地面積に含まれている状態のことです。

私道負担だと何が問題になるのか

私道部分は道路として使われているため、建物を建てたり庭として使用することができません。
にもかかわらず、登記簿上の面積には私道部分が含まれているので「面積よりも使える土地が狭い」という状態になってしまいます。

たとえば、登記簿上の面積が100㎡でもそのうち20㎡が私道負担であれば、実際に建物を建てたり自由に使えるのは80㎡になります。

建蔽率や容積率の計算にも私道部分は原則として含められないため、想定していたよりも小さなく狭い建物しか建てられない、ということになってしまうわけです。

そのため、買主にとっても敬遠する理由になるので売却価格に影響が出やすくなります。

私道の「持分あり」と「持分なし」

私道負担にはふたつのパターンがあります。

ひとつは「私道持分あり」で、私道の一部を所有している状態です。
近隣の複数人の土地所有者が、共同で私道を所有している場合が多く、維持管理や修繕時の費用は分担する義務が生じます。

もうひとつは「持分なし」で、私道の所有権を持たないまま通行だけ認められている状態です。

持分なしの場合、私道の所有者が変わったり、関係が悪化したりすると通行を妨害されるリスクがあります。

また、水道管やガス管が私道の下に埋設されている場合は修繕工事をする時、そもそも管が通っていない場合は工事の際に、私道所有者の許可が必要になることがあります。
買主がローンを組む際に金融機関から「通行・掘削の承諾書」の提出を求められる場合もあり、売却手続きが複雑化しがちです。
この承諾書がないと、将来的に私道の所有者とトラブルになった際に不動産の担保価値がゼロになってしまう可能性があるためとても重要なんです。

通行・掘削の承諾書とは、私道の所有者から「この土地の所有者が通行すること」「埋設管の工事をすること」を許可した旨を書面にしたものです。
売却前に取得しておくと、買主が安心してローンを組める環境が整うので売却がスムーズに進みやすくなります。