ローン特約とは？知っておくべき「白紙解除」になったときのリスク

不動産の契約を結び、これで一安心。
そう思っていたのに「ローンの審査が通らなかったから契約を解除して欲しい」と買主から連絡が来る＿＿。

売主にとってかなり困る状況です。
しかも、契約書にローン特約が盛り込まれていると買主は手付金を全額返却してもらったうえで契約を解除出来てしまいます。
せっかく売却の手続きを進めてきた時間と労力が無駄になってしまうどころか、さらに契約解除の手間もかかってしまうのです。

ローン特約って何？

ローン特約とは、契約書に盛り込まれる特約のひとつです。
簡単に説明すると「買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合には契約を白紙に戻すことができる」という取り決めのことです。
正式には「融資利用の特約」と呼ばれています。

物件を購入する人のほとんどは住宅ローンを利用します。
しかし、売買契約を結ぶ時点では、まだローンが組めるか審査中のことがほとんどです。
もしローン特約が契約に盛り込まれていなければ、審査に落ちてしまっても「契約したんだから、破棄するなら手付金は払ってね」と手付金を没収されてしまいます。
これでは買主にとって負担が大きいため、ローン特約は多くの売買契約で基本的に盛り込まれています。

白紙解除になるとどうなる？

ローン特約が発動した場合、「白紙解除」となります。
白紙解除とは、契約が最初からなかったことになるため手付金を全額買主に返還し、契約前のもとの状態に戻すことを言います。

売主に特にペナルティは発生しませんが、売却までにかけていた時間や労力はすべて無駄になってしまいます。
広告を出し、内覧の対応をして、契約書を交わす…。住んでいた家を売買する予定だった場合は、引っ越しの準備まで始めていたということもあるでしょう。
こんな状態でも白紙に戻ってしまうのです。

とくに築年数が経っている古い物件は、住宅ローンの審査が厳しく行われる傾向にあるため売主としても他人事にはできません。

ローン特約には「審査結果の期限」が定められています。
たとえば「契約から4週間以内にローンの承認が得られない場合は買主は契約の解除ができる」など。
この定められた期限を過ぎた後にローンの審査が落ちたことが判明すると、原則としてローン特約は使用できません。
契約書の期限をきちんと確認しておくことが大切です。

売主のリスクを減らすには

ローン特約による白紙解除のリスクを完全に無くすことは難しいです。
しかし、事前にできることはあります。
まず、買主がローンの事前審査を通過しているかどうかを確認することです。
事前審査を通っていれば、余程のことが無い限り本審査を通る可能性が高いためです。

また、現金一括購入の買主であればそもそもローンを組む必要がないので、ローン特約が不要です。
業者への売却は基本的に現金取引のため、ローン特約による白紙解除の心配がないのです。
「早く確実に売りたい」「契約後に解除されたくない」という方にとって、買取が選択肢になる理由のひとつがこれです。

ローン特約は買主を保護するための制度ですが、「最初からローンを組む気はなかった」「別の物件を買うことにした」という理由でローン特約を悪用されてしまうことも稀にあります。
不審に思った場合は自己判断せず、専門家や信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

「契約後に解除されないか不安」「確実に売却を終わらせたい」という方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
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