お隣さんのお家の土地は1000万なのに、私の物件は買取不可と言われた…..

先日、スグウルにこんなお問い合わせがありました。
「自分が住んでいた中古戸建の査定依頼をしたところ、近隣の方のお家は1坪30万円で売れているのに、私の家を査定してもらったら買取不可と言われた！！！」
お客様曰く、広さも築年数も似ている近所の物件が1000万で売れていたにもかかわらず自分の物件は買取不可だと言われた、そんなはずはない、その不動産屋は嘘をついているはずだ確かめてほしい、と。

結論、その不動産屋の査定は大きく間違っていませんでした。
ではなぜ土地の広さも建物の価値も近いはずのご近所さんの物件の売買物件価格と今回のお客様の物件の買取価格にここまで大きなギャップが生まれたのでしょうか。
その答えは、”再建築の可否”が大きく関係していました。

【再建築の可否とは】

土地には大きく分けて2種類あります。
「再建築が可能な土地」と「再建築が不可能な土地」です。

再建築の可否とは、その土地に新しく建物を建てたり改築、増築したりすることができるかどうかを指します。

この「できる・できない」の線引きは明確で、その売り出したい物件の土地がどのような道路に接しているかと接道幅員によって決定します。

注意！建築基準法上の道路に接していない物件は買取不可になる！？

物件が接している道路が「建築基準法上の道路」であるかどうか。
この点が金額の算出に大きく影響してきます。

建築基準法上の道路とは、原則4m以上の道路幅で作られた道路であり、定義としては「建物を建てるために接道していなければならない」と法律で定められた道路です。

この建築基準法道路に2m以上接していない土地には建物は立てられません。
つまり実質的に建築基準法道路に接道していないと土地の価値は0ということになってしまいます。

こういった事情が重なり、近隣の家が数千万で売れたのに、私の家は買取が不可能と言われた、という事象が起こったわけです。

一見、道路に見える家の前の道は、道路ではないかもしれません

今回お問い合わせいただいたお客様の物件がまさに、一見は普通の道路に見えるような道でした。
しかし調査を進めると、その道は道路ではなく、近隣の方の私有地でした。

つまり、本件は再建築ができない土地だった

前面の土地が道路ではなく、近隣の方の私有地だったためお客様の土地は再建築不可能な土地と判断されてしまいました。

目の前の道路が他人の私有地なんて、そんなことあるの？

自分の家の目の前の道が他人の私有地なんて、そんなこと中々あるわけない。そう思う方も多いかと思います。しかし、私自身このようなことは実際に現場で多々拝見しており、もちろんパッと道を見ただけでは判断ができませんが、詳しく調査を進めていくと、実は、、、みたいなお話はよくあります。皆様にとっても他人事ではない身近な話なのかもしれません。

再建築不可が査定にどう影響するか

原則として、再建築が不可となると土地としての価値を査定するのが難しくなります。もっとはっきり言えば、基本的に土地としての価値はほとんどない、そう判断する不動産買取会社は多いです。

【不動産査定を出す前に….】

不動産とは、とても高額なものです。1戸建となると数千万単位は当たり前の高単価な商品です。
しかし、我々もお客様のお問い合わせをいただく中で、「自分の祖父が2000万で買った戸建を相続したので査定に出したら買取不可だった、そんなはずはない。」
こういった声をいただくことは正直たくさんあります。
不動産という言葉は、”不動の資産”と書きますが、今回の事例のように想定されていた金額と実際の価値に大きく乖離が生まれてしまうことはあります。

物件の査定依頼を出す前に

「きっとこの家は〇〇万円で売れるだろう」不動産を購入されたことのある方なら1度は考えたことのあることかと思います。しかし一般の方が抱く不動産への相場イメージと実際に取引されている金額や現実の価格は、皆様の想像とは異なるかもしれません。

常に世の中の土地の相場は変化していますし、建物は今が一番新しい状態です。
不動産は持っていればゆくゆくは価値が上がる、そんなことを想定して時間が過ぎるごとに、その物件の価値は下がりつ続けているかもしれません。

そのような事態を避けるためにも、早めの物件査定依頼の申し込みや売買計画の取り組みをスグウルと一緒に行っていくことは、堅実な事なのかもしれません。

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