農地転用とは？農地を売るときに必要な手続き

「農地が大きくて管理しきれないから一部売りたい」「親から相続したけど使う予定がない」

こう思われる方は多くいらっしゃいます。
しかし、農地の売却は宅地の売却と大きく違います。

農地の扱いには独自の決まりがあり、正しい手続きを行わないと売却ができません。

この手続きの中で重要になってくるのが「農地転用」です。

農地転用とは

農地転用とは、農地を農業以外の用途に使えるように土地の種目を変更する手続きのことです。
たとえば、田んぼや畑を駐車場、宅地、大規模な倉庫などに変えたいときにはこれが必要になります。

日本の主食である米や野菜などを生産している農地は、大切な資源として農地法という法律で厳しく保護されています。
「
「自分の土地なんだから好きにしていい」と思われがちですが、農地に関しては所有者であっても勝手に用途を変更したり、自由に売買したりすることはできません。
行政への届出や許可が必ず必要になってきます。

許可が必要な場合と届出が必要な場合

農地転用の手続きは、その土地がどの地域にあるかによって方法が異なります。
都市計画区域内の市街化区域にある場合は、農業委員会への届出だけで転用することができます。
手続きも比較的簡単で売却もしやすいパターンです。

一方、市街化区域外にある農地や、市街化区域内にあっても市街化区域以外にある農地は、都道府県知事(場合によっては農林水産大臣)の「許可」が必要です。
そのため、まずは農業委員会に申請書を提出して審査を受ける必要があります。

許可の申請には時間がかかるうえに農地の優良性や転用する目的が農地転用するのに妥当か等をかなり厳しく審査されるので、必ず許可が下りるとは限らないんです。

相続した農地が田舎にある場合、市街化区域に該当することはほとんどないので後者に該当することが多いです。

農地の転用許可申請は、多くの自治体で毎月10日または20日に締め切りが設けられています。
申請書を締め切りまでに提出してから結果が出るまで1～3か月程度かかるため、売却を予定している場合はこの期間も想定して早めに行動することが大切です。

農地のまま売る場合は許可が要らないのか

転用せずに農地のまま売却する際にも、農地法の制限を受けることになります。
農地をそのまま売る場合、買主は原則として農家か農業法人に限定されます。
一般の人が農地をそのまま買ったはいいが農業に使えないという状況を防ぐためです。

一般人や不動産業者が自由に買取できないので、そもそも買主を見つけることが非常に困難になり、結果として「売れない」という状況になってしまうのです。

転用が認められにくい農地

農地の中でも、特に優良な農地として認められた「農業振興地域内の農用地(青地)」は、ほとんどの場合転用許可が下りません。

農業振興地域とは、農業振興地域整備法という法律で指定された地域のことです。
簡単に言うと「この土地は農業のために使い続けてね」と国から方針を定められている地域です。

この青地と呼ばれる土地は、売却自体が非常に困難です。
そのため、仮に売れたとしても価格はかなり低くなります。

自分の農地が青地なのかは、農業委員会で確認することができるので把握しておくことをおすすめします。

許可を受けずに農地を転用したり、勝手に売買した場合は法律違反となり罰則や現状回復命令(取引前の状態に戻すこと)の対象になることがあります。
「面倒だしわからないから」と、許可や届出をもらわずに行動することは絶対にやめましょう。

「相続した農地をどうすればいいかわからない」という方は、ぜひ弊社にご相談ください。
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