成年後見制度と不動産売却の関係とは。親が認知症になったら家は売れないの？

2026.8.22 買取コラム

「親が認知症になってしまい、実家をどうしようか悩んでいる」

高齢化社会を迎えた日本では、こういった相談が増えています。
認知症が進むと本人の判断能力が低下するため、不動産の売却をはじめとした、さまざまな法律行為ができなくなります。
そこで活用されるのが「成年後見制度」です。
今回はこの制度の仕組みと、不動産売却との関係を解説します。

なぜ認知症になると売却できなくなるの？

不動産の売買契約は、売主が内容を理解したうえで同意する「意思能力」が必要です。
認知症が進んで意思能力が失われた状態で結んだ契約は、法律上無かったことになります。
そのため、判断能力がない状態の親名義の不動産は勝手に売ることができないんです。

親の判断能力があるうちに売却を進めるか、すでに低下してしまっている場合は成年後見制度を利用するかのどちらかが現実的な選択肢になります。

「なんとかなるだろう」と先伸ばしにしていると、売ろうとしたときに手が打てない状態になることがあるため、早めに対応を考えることが大切です。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、判断能力が低下した人を法律的に守るために、法律行為を代理で行う「後見人」を選ぶ制度です。
家庭裁判所に申し立てをして、裁判所が後見人を選任します。
後見人は本人に代わって財産を管理し、不動産売却などの重要な手続きを行う権限を持ちます。

判断能力が低下して保護を受ける本人のことを「被後見人」、本人に代わって法律行為を行う人のことを「後見人」といいます。
認知症の親が被後見人、子どもや専門家が後見人というのがよくある例です。

成年後見制度には判断能力の程度に応じて3つの種類があります。

・判断能力がほとんど失われた「後見」

・判断能力が著しく低下している「保佐」

・判断能力はあるものの十分なではない「補助」

それぞれの状態にある本人のことを被後見人・被保佐人・被補助人といいます。
不動産売却のような重大な法律行為を後見人が代わりに行うには、本人が「後見」の状態と認定されている必要があります。

保佐・補助の段階では後見人に与えられる権限の範囲が限られており、不動産売却まで対応できない場合ほとんどだからです。

後見人には家族が選ばれることもありますが、財産管理などの専門的な知識が求められる場面では弁護士・司法書士・社会福祉士などの専門家が選任されることもあります。
後見人には裁判所への定期的な報告義務があり、後見人になっても自由に財産を動かせるということではありません。

成年後見人が不動産を売るには裁判所の許可が必要

後見人が選ばれたからといって、すぐ不動産を売却できるわけではありません。
本人が居住している不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

裁判所は「本人の生活や利益のため本当に売却すべきか」を審査したうえで許可を出すか決めます。

この審査には時間がかかるため、売却を急ぎたい場合でも予定通りに進まないことがほとんどです。
買主との契約日や引き渡し日を決める際には、裁判所の許可取得にかかる期間を見越して余裕を持って予定をたてる必要があります。

すでに認知症が進んでいる人の不動産を、成年後見制度を使わずに別の人に名義変更して売却しようとする人もいますがこれは法律上問題になることがあります。

手続きが複雑だとしても、正しい手順で進めていくことが結果的に安全な売却につながります。

判断能力があるうちにできる対策

成年後見制度は申し立てから後見人選任まで数ヶ月かかることもあり、手続きの負担も大きいです。
そのため、親がまだ判断能力を持っているうちに対策じておくことがおすすめです。

選択肢のひとつが「任意後見制度」です。
これは本人が判断能力があるうちに、将来後見人になってもらう人と契約をしておく制度です。
判断能力が低下した時から任意後見人が活動を開始するため、法定後見よりも本人の意思が反映されやすくなります。
他にも家族間で「家族信託」という仕組みを活用するという人も最近は増えています。

まとめ

・判断能力を失った人の名義の不動産は、勝手に売ることができない
・成年後見制度を利用すると後見人が本人に代わって法的手続きができる
・居住用不動産の売却には、後見人選任後さらに家庭裁判所の許可が必要
・手続きに時間がかかるため、予定には余裕を持つことが大切
・名義人が元気なうちに任意後見制度や家族信託を検討しておくと安心