地役権とは？近隣住民との取り決めが土地の売却に影響することも

2026.6.18 訳あり物件買取コラム

土地を売却しようとしたとき、登記簿を確認してみると「地役権」という言葉が記載されていることがあります。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、地役権は土地の使い方に直接関わる権利で売却価格や買主の購入時の判断に影響することが多くあります。
今回は地役権の仕組みと、売却時に知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。

地役権とは何か？

地役権とは、自分の土地のために他人の土地を一定の目的で利用できる権利のことです。民法で定められており、登記することができます。

地役権には「要役地」と「承役地」という2つの土地が登場します。
要役地とは地役権によって利益を受ける土地、承役地とは地役権によって利用される側の土地です。
たとえばA土地の所有者がB土地を通って道路に出る権利を持っている場合、A土地が要役地、B土地が承役地となります。

地役権が設定されるパターンはいくつかありますが、最もよく見られるのが「通行地役権」です。
自分の土地が道路に直接面しておらず、他人の土地を通らないといけない場合などに設定されます。
この権利を登記することで第三者にも権利を主張できる点が特徴です。

その他にも、隣地に高い建物を建てないようにする「日照地役権」、眺望を確保するための「眺望地役権」、電力会社が電線を通すために設定する「電線路地役権」なども存在します。

地役権は登記されていなくても、長年にわたって慣習とされ黙認されていることがあります。
登記簿に記載がなくても地役権が存在することもあるため、売却前に現在の状況や近隣との取り決めがどうなっているのかを確認しておくことが大切です。

地役権は引き継がれる

地役権の大きな特徴が、土地が売却されても地役権はそのまま引き継がれるという点です。
要役地を売った場合、新しい所有者は地役権をそのまま引き継ぎます。
一方、承役地を売った場合も新しい所有者は地役権による制約をそのまま受け継ぐということになります。

つまり「前の所有者が結んだ取り決めだから自分には関係ない」ということにはならないのです。
売却時には買主に対して地役権の有無や内容を正確に告知する義務があり、これらは重要事項説明書にも記載されます。

売却への影響はどのくらい？

地役権が設定されていることが売却にどう影響するかは、その内容によって大きく変わってきます。
たとえば承役地として通行地役権が設定されている場合、自分の土地の一部を他人が通行できる権利が残り続けます。
買主にとっては土地の使い方に制約が生じるのでマイナス要因となり、売却価格に影響することがあります。

逆に、要役地として通行地役権を持っている場合は、隣地を通行できる権利が保証されているので買主にとってプラスに働くこともあります。
地役権の内容が売主・買主のどちらに有利かを理解したうえで適切に説明することが大切です。

地役権は当事者間の合意で消滅させることもできます。承役地として地役権が設定されており、それが売却の支障になっている場合は、相手方（要役地の所有者）と交渉して地役権を抹消できないか検討する価値があります。ただし相手方の同意が必要なため、交渉には時間がかかることもあります。

売却前に確認しておくべきこと

自分の土地に地役権が設定されているかどうかは登記簿謄本を取得することで確認ができます。
承役地として設定されている場合は乙区の欄に記載されています。
また、登記されていない慣習的な地役権については近隣への聞き取りや現地確認をする必要があります。

地役権については買主への告知義務がある重要な情報です。
よくわからないからと先延ばしにせず、売却活動を始める前に不動産会社や専門家と一緒に確認しておくことをおすすめします。

まとめ

・自分の土地のために、他人の土地を一定の目的で利用できる権利のこと
・通行・日照・眺望・電線路など種類はいろいろある
・地役権は土地とともに売却後も新しい所有者に効力が引き継がれる
・承役地の場合は買主にとってデメリットとなり、売却価格に影響することもある
・登記簿謄本の乙区で確認できるが、未登記の地役権もあるため現地確認も必要になることもある