地上権と賃借権の違い。借りた土地に建つ家を売るときに知っておきたいこと
「住んでいる家は自分のものだけど、土地は人から借りている」
こういう状況、実はけっこう多いんです。
古くからある住宅地や地主から土地を借りて家を建てた場合など…。
人から借りた土地を、一般的に「借地」と言います。
この借地に建てた家を売ろうとしたとき、思わぬ問題になることがあります。
その原因は、「地上権」と「借地権」の違いです。
借地権とは
借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てるための権利です。
土地は地主のものだけど、建物は自分のものという法的な状態を成り立たせているのがこの借地権です。
この借地権には大きく分けて二種類あります。
それが地上権と賃借権です。
地上権と賃借権
地上権
地上権は他人の土地を使う権利の中でもとくに強力な権利です。
この権利を持っている人は土地の所有者の許可がなくても、地上権そのものを自由に売ったり他人に貸したりすることができます。
また、登記することもできるため第三者に対して権利が主張しやすいという特徴もあります。
借りている側の人にとっては有利な権利ですが、地主側からすると自分の土地の管理がしにくくなるので設定する人はあまりいないのが現状です。
賃借権
一方、賃借権は地上権に比べると少し弱い権利です。
この権利を持っていても、土地を第三者に売ったり貸したり(転貸)することを無断でできません。地主に許可を得ないといけないのです。
無断で動いた場合、地主から契約を解除されてしまうこともあるので気を付けましょう。
現代の借地のほとんどはこちらの賃借権によるもので、借地に建っている家を売却する際に問題に発展しやすいのもこちらのパターンが多いです。
賃借権の場合、承諾料というものを地主の承諾を得る代わりに支払うのが習慣になっていることもあります。
承諾料の相場は地域や契約内容によって異なりますが、借地権価格の数％程度が目安と言われています。
借地権がついている建物を売却するときの注意点
借地権が設定されている土地に建つ家を売却する場合、確認しておかなければならないことがふたつあります。
ひとつは地主への事前相談と承諾を得ること、もうひとつは借地契約の残存期間です。
契約期間が残り少なかったり、契約の更新が難しい状況だったりすると「あと数年したら建物を壊して出ていかないといけないかも」「更新を断られたら住み続けられない」というリスクが付きまとうため、買主からすると敬遠したくなってしまいます。
この結果売却価格にも影響し、通常の所有権付物件に比べて価格が低くなる傾向があるんです。
「地主との関係がうまくいっていないから承諾をもらえないかも」という場合も、賃借権付き物件の買取実績がある業者であればサポートが可能です。
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