遠方にある不動産を相続した際、何から手を付けたらいい？

だれも住んでいない空き家を相続したけれど、自分は遠方に住んでいてなかなか足を運ぶ時間がない。

固定資産税もかかるし、早めに何とかしたいのに思うように売却活動が進まない、進め方がわからないと悩んでいる方は多くいらっしゃいます。

遠方にある不動産の売却は、近くに物件がある場合と比べて時間と手間がかかる傾向にあります。
しかし、遠方の物件でも売却を進める方法はあります。

今回は何から始めればいいかを順を追って見ていきましょう。

不動産の状態を把握する

売却活動を始める前に、まず物件がどういう状態にあるかを確認することが最初にやるべきことです。

何を確認するのかというと、ざっくり分けて3つあります。

・登記上の名義が誰になっているか
・ローンや抵当権は残っているか
・固定資産税の支払い状況

登記上の名義
名義が親のままになっている場合は相続登記というものをする必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化されたため、「わからないから」と放置していると罰金の対象になることも。

ローンや抵当権
これらが残っている場合は売却前に対応が必要になるため、早めに金融機関へ確認しましょう。
簡単に言うと借金をしている、該当物件を担保にしている状況です。
対応をしていないと会社側にも買主にも不安を与えてしまい、売却活動に影響を与えてしまいます。

固定資産税の支払い状況
固定資産税は滞納したまま放置していると、物件が差し押さえの対象になることがあります。
差し押さえが入ると売却手続きが困難になってしまうんです。
また、毎年送られてくる納税通知書には該当不動産の所在地や地番、面積など詳細な情報が記載されています。
古い物件だと登記簿や権利証が手元に見当たらないということも少なくないため、この通知書が物件概要を把握する手掛かりになるでしょう。

書類をできる限り手元に集める

売却手続きには様々な書類が必要になります。
該当物件に訪問した際には、以下の書類を探して手元に揃えておくとよいでしょう。

・不動産の権利証（登記識別情報）
・固定資産税納税通知書
・購入当時の売買契約書
・建築確認済証(該当物件を建築する際に建築基準法などに適合していることを証明する書類)
・図面

などです。

権利証が見当たらない場合は、司法書士に相談することで「事前通知制度」や「本人確認情報」を活用した売却手続きが可能なことがあります。
書類を揃えるのが難しいときは専門家に頼りましょう。

前述した固定資産税の納税通知書には物件の評価額が記載されています。
売却価格の目安を把握するうえでの参考情報になりますが、基本的に3年間は据え置きの価格が記載されていることもあり、市場での売却価格とは異なります。
物件の建物状況なども実際の売却価格に大きく影響するので、記載してある価格はあくまで目安として捉えてください。

物件がある土地に詳しい不動産会社か買取業者に相談する

現状把握ができたら、次は査定の依頼です。
実際にいくらで売れるのか複数の会社で比較するのがおすすめです。

遠方の場合は物件所在地の地元の不動産会社や買取業者、もしくは全国各地の物件を対応している会社を中心に探してみるとよいでしょう。
実際にその土地での買取実績がある会社は相場や需要、交通状況などに詳しいため、的確な査定が期待できます。

遠方から売却するとなると、仲介売却では内覧に伴う鍵の管理や物件状態の維持、契約や引き渡し時の立ち会いなど、遠方から売主が対応しなければならない場面があることがあります。
内覧希望者が現れるたびに何度も同じ対応をしなければなりません。

一方、買取業者への売却であれば基本的にすべて会社がサポートしてくれます。
契約から引き渡しまでの手続きの多くを郵送や電子署名で進めることも多く、遠方在住の方に特に向いています。

1回は現地に行っておく

遠方であっても売却前に一度は現地を訪問しておくことを強くおすすめします。
実際に建物の状態を確認し、残っている生活用品や家具の状態・処分をどうするかを決めましょう。

残置物は原則として売主が処分してから引き渡すのが基本ですが、買取業者によっては残置物がある状態でもそのまま買い取ってもらえることがあります。
遠方から何度も通って処分するのが難しい場合は、事前に業者へ相談してみましょう。

売却に向けた手続きの多くは委任状を使うことで、現地に行かずに進めることが可能です。
たとえば契約の締結や登記手続きを司法書士や不動産会社の担当者にお願いすることで、遠方にいてもスピーディに売却を終えることができます。

売却後の手続きも忘れずに

売却が完了したら、固定資産税納税義務者の変更手続き、ライフラインの解約をしなければなりません。
また売却によって譲渡所得が発生した場合は翌年の確定申告も必要になります。
売却して一安心、と気を抜いてしまいがちですがその後の手続きまでしっかりやりきることが大切です。

まとめ

・まず登記名義・ローンや抵当権・固定資産税の状況を確認する
・必要書類を早めに手元に集めておく
・該当物件がある土地に詳しい会社に査定を依頼する
・売却前に一度は現地で建物の状態確認・残置物の処分方針を決める
・契約・登記手続きは会社に委任すれば遠方からでも進められる

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