建蔽率・容積率とは？実は価格に大きな影響を与える数字…！

2026.4.24 訳あり物件買取コラム

土地や家を売却しようとしたときに、「建蔽率60％・容積率200％」といった数字を聞かされたことや、物件サイトでこのような数字を見たことはありませんか？

実はこの数字、土地にどのくらいの建物を建てられるかを決める重要なものなんです。
つまり、売却価格にも大きく影響するんです。
今回は、このふたつの数字についてわかりやすく解説していきます。

建蔽率・容積率とは

建蔽率

建蔽率とは、土地の面積に対してどのくらいを建物で覆ってよいのかという面積の割合のことです。
真上から土地を見て、平面で考えるとわかりやすいですね。

たとえば、100㎡の土地で建蔽率が60％であれば、建物を建てて良い面積は最大60㎡までということになります。
残りの40㎡は駐車場や庭などの建物を建てない部分として残さなければならないということです。
建蔽率が高いほど、敷地に広く建物を建てられるので土地の使い勝手がよくなります。

容積率

容積率とは、土地の面積に対して、建物全体の床面積を合計した割合の上限です。
簡単にいうと、どれくらいの大きさの建物を建てられるかを決める数字です。

たとえば、100㎡の土地で容積率が200％であれば合計面積が最大200㎡までの建物が建てられます。
1階につき50㎡で建設する場合、4階までの建物を建てることができます。
容積率が高いほど高さのある建物が建てられるので、特に都市部では土地の価値に大きく影響します。

この建蔽率と容積率はセットで考えることが大切です。
建蔽率が高く容積率が低い場合は「平屋のような広い建物」しか建てることができず、逆に容積率が高くて建蔽率が低い場合、「細長い建物」になってしまうからです。
ふたつの数字がそろって初めてその土地の価値がわかるということですね。

ローン特約には「審査結果の期限」が定められています。
たとえば「契約から4週間以内にローンの承認が得られない場合は買主は契約の解除ができる」など。
この定められた期限を過ぎた後にローンの審査が落ちたことが判明すると、原則としてローン特約は使用できません。
契約書の期限をきちんと確認しておくことが大切です。

どうやって決まるの？

建蔽率と容積率は、該当土地がある用途地域によって変わります。
都市計画で定められているのです。
住宅地・商業地・工業地などのエリアの特徴に応じてそれぞれ適正な数値が設定されているため、個人で勝手に変更することはできません。
自分の土地の容積率・建蔽率は市区町村の都市計画課や建築指導課に問い合わせると確認できます。

売却への影響は？

建蔽率・容積率は、その土地に建てられる建物の大きさや広さを決めるものになるので、買主にとっては「何が建てられるか」の判断材料になります。
これらの数字が高い土地であるほど活用の幅が広く、需要が高いため売却しやすい傾向にあります。

ここで注意が必要なのが、既存の建物が建蔽率・容積率をオーバーしている場合。
昔に建てられた築年数が経っている物件では、当時の法律や条例で建てられたので現在の基準には適合していない、という状況になることがあります。

そのまま住み続けることは可能ですが、増築や大規模な外壁や屋根の改修は現行法への適合措置を求められることがあります。

つまり、手間がかかるほかに、既存の建物より規模の小さい建物しか建てられなくなるため、リフォームや立て直し前提の買主にとってはあまり良い印象は持たれません。
売却前に現状を把握しておくことが重要です。