用途地域とは？実は土地の使い方は細かく決まっています。

「用途地域」土地や建物を売却する際によく聞くこの言葉。
しかし、あまり詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか。

用途地域とは、簡単に言うとその土地にどんな建物を建ててよいのかを決めるルールのことです。
この制度は都市計画法という、住みやすく安全な街作りをするための決まりを定めた法律に基づいています。

今回の記事では、不動産知識が無くてもわかるように用途地域とは何なのか、土地の売買にどう影響するのか、そもそもなぜ必要なのかを解説していきます。

用途地域とは

前述したように、その土地にどんな建物を建ててよいのかが決められているエリアです。

例えば、住宅地の真ん中に大きな工場が建てられてしまうと騒音や交通量、排気ガスの影響で環境が大きく変わってしまいます。
逆に、住宅しかなくても買い物に行けないなどの不便が生じてしまいますよね。

そこで、土地をいくつかの種類に分けて

・住宅中心の地域
・商業中心の地域
・工業中心の地域

このような形で用途をあらかじめ決めておくことにしたのです。
この区分が用途地域と呼ばれています。
現在、日本には全部で13種類の用途地域があり、それぞれの地域によって建てられる建物の種類や規模が異なります。

なぜ用途地域が必要なのか

用途地域がある理由は、街のバランスを保つためです。
前述したように、もし土地の使い方に決まりがなかった場合、次のような問題が起こってしまいます。

・住宅街の中に突然大きな工場が建つ
・小学校の横にパチンコ店ができる
・病院の横にごみ処理施設ができる

こうなってしまうと、住環境が悪化し、街の価値にも影響がでてしまいます。
学校施設や病院の近隣に工場が出来た場合、健康被害にもなりかねません。

用途地域によって建てられる建物が変わる

先ほどの解説で、用途地域内には住宅中心、商業中心、工業中心の地域があるということがわかりました。
かといって住宅しか建てられない、商業施設しかないという街は見たことがないかと思います。
住宅地域の中でも、小さな店は建ててよいなどの細かいルールが決まっているのです。

たとえば住宅系の用途地域だと

・戸建住宅
・小規模なアパート
・小さな店舗

などは建てられます。
逆に大規模な工場や危険施設などは基本的に建てることができません。

商業地域では

・大型店舗
・オフィスビル
・飲食店
・ホテル

などが建てられます。

用途地域は全部で13種類ある

住宅中心、商業中心、工業中心と説明しましたが、さらにここから細分化していきます。

住宅中心の地域だけでも

・第一種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第一種住居地域

これだけの区域分けがされています。
上記も一部で、他にもまだ種類があるんです。

それぞれ

・建てられる建物
・建物の高さ
・建物の規模

なども細かく決められています。
そのため、同じ住宅地でも用途地域によっては街の雰囲気や不動産価値が変わってきます。

土地を売買する際にも用途地域は重要

用途地域は、売却価格や需要にも大きく影響します。
どの地域に分けられているかにより、買い手の層が違うからです。

駅に近い商業地域では店舗や事業用としての需要が高く、土地価格が上がりやすい傾向があります。
これらの物件の購入を検討するのは、当然事業者です。

一方、住宅専用地域では静かな環境が評価され、住宅用地として安定した人気があります。
これらはマイホームを購入したい方や、賃貸として物件を貸し出したい人が買い手になることが多いです。

ただし実際の価格は用途地域だけで決まるわけではありません。
交通アクセスや周辺施設、その地域の人口数や土地の形状などさまざまな要素が組み合わさって決まります。

用途地域はその中の重要な判断材料の一つということです。

また、用途地域によっては

・建てられる建物の高さ
・建物の面積(広さ)
・営業できる業種

これらも変わってくるので、購入希望者が検討する際の重要な判断材料になります。
そのため、不動産会社が査定する際にも、用途地域は必ず確認するポイントになっています。

まとめ

用途地域とは、都市の中で

「その土地にどんな建物を建てられるか」を決めるルール
この決まりのおかげで

・住宅地の環境を守られる
・商業エリアを形成する
・工業活動を効率的に行う

といった都市のバランスが保たれています。

また、不動産を売買する際にも建てられる建物の種類や、土地の需要、売買時の価格に関係する重要な要素です。
用途地域を理解することで、土地の価値や特徴がより分かりやすくなります。

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