市街化区域とも市街化調整区域とも違う！非線引き区域って何？
「持っている土地や物件を売りたい」
そう思ってご相談してくださる方は大変多くいらっしゃいます。
ここで大切なのが区域区分。
簡単に説明すると
①市街化区域
すでに市街地を形成している、または今後10年以内に優先的に市街化を図るエリア
②市街化調整区域
市街化が進まないように、抑制するためのエリア
③非線引き区域
市街化区域、市街化調整区域に分けられていないエリア
この中のどこに属するかで、査定額に大きな影響が出ます。
今回のテーマである非線引き区域は、実は細かい制限があるんです。
今回は、これらを詳しく解説していきます。
非線引き区域は家を建てられるのか
原則として建築することは可能です。
しかし、無制限になんでも建てて良いという訳ではありません。
各自治体が定めている用途地域に該当する場合は、その規定に従わなければなりません。
また、建築基準法の制限は当然適用されます。
そして、ここがポイントです。
法律上建築可能なことと、実際にスムーズに建築出来るかは別問題ということです。
非線引き区域では、規模によっては開発許可が必要な場合や、農地が含まれていれば農地転用の手続きが必要になることがあります。
農地転用とは、農地をそれ以外の用途に変更することです。原則農地のままだと家は建てられません。
都市部ほど自由ではないのは何故か
都市部の市街化区域では、道路、上下水道、ガスなどのインフラが整備されており建築ルールも明確です。
一方、非線引き区域は郊外や地方都市に多く存在するため周辺が農地や山林であることや、用途地域が未設定ということがよくあります。
インフラ状況によってはコストがかかる場合がある
・幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接しているか
・上下水道が整備されているか
・ガスの供給はあるか
例えば、上下水道が未整備の場合は浄化槽設置や井戸掘削が必要になることがあります。
これらは数十万～百万以上の費用がかかることも。
つまり、建てられるが追加コストが発生する可能性がある土地とも言えるのです。
非線引き区域のメリット・デメリット
非線引き区域には、次のような利点があります。
①原則建築可能
市街化調整区域と違い、建築そのものが強く制限されているわけではありません。
再建築可能な土地である場合も多く、売却時の強みになります。
②土地価格が比較的抑えられる
市街化区域より価格水準が落ち着いていることが多く、広めの土地を取得しやすい傾向があります。
一部の層の方々にとっては手が届きやすく魅力的な物件や土地と言えます。
一方で次のような注意点もあります。
①需要はエリアによって差が大きい
都市中心部から離れていることが多く、地域の人口によっては需要が高くない地域もあります。
価格は買いたい人がどれだけいるかで決まるからです。
②インフラ負担の可能性
先ほど解説した通り、上下水道や道路条件が整っていない場合は買主が追加費用を負担する必要があり、価格交渉の材料にされることがあります。
③情報が複雑
市街化区域にも市街化調整区域にも属さない非線引き区域は、用途や建築条件を個別に確認する必要があります。
売却時には事前調査が必要になります。
売買するときに気を付けておくポイント
・用途地域の有無
・建蔽率と容積率
・接道の幅員と接地している長さ
・上下水道やガスの引込状況
・周辺の開発状況
これらを把握しておくことで、物件の需要や費用感が見えてきます。
まとめ
非線引き区域は、
✔ 原則建築可能
✔ 都市部ほど整備されていない傾向にある
✔ インフラ状況や需要によって評価が変わる
✔地方や郊外に多い
という特徴を持つエリアです。
「建てられるかどうか」だけで判断するのではなく、周辺環境を理解しどのくらいの負担でどのような建物が建てられるのかを前もって知っておくことが、適正な価格判断につながります。
「後悔をしたくない」「納得できる売却をしたい」と思われた方はぜひご相談ください。
非線引き区域にある空き家の現況買取事例
①東金市非線引き区域の空き家買取実績
②比企郡ときがわ町非線引き区域の空き家を買取ました
③八街市非線引き区域の空き家買取実績
その他にもこんなにたくさんの買取事例があります。ぜひ、参考にしてみてください。
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