【心理的瑕疵、告知事項アリ物件とは！？！？】

「告知事項とは？」

告知事項とは、賃貸借契約にあたり借主に告知しなければならないとされている建物の瑕疵（かし）・欠陥のこと。

告知事項がある物件に関しては、物件情報に「告知事項あり」と記載されるのが一般的です。

告知事項にあたる情報は、不動産取引において契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があり、貸主が借主に対して事前に伝えることが義務化されています。

告知が義務化されている理由は、宅地建物取引業法や民法の契約不適合責任において規定されている「賃貸借契約における貸主の説明責任」の中に含まれると考えられているためです。

不動産における瑕疵の4つの種類

・物理的瑕疵

・心理的瑕疵

・環境的瑕疵

・法的瑕疵

各瑕疵についての詳細は、次の通りです。

種類①物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、例えば、建物については雨漏り・シロアリ・耐震強度の不足など、土地については土壌汚染、地中障害物の存在など、取引物件自体に物理的な不都合が存在する場合です。

法律的瑕疵とは、例えば、取引する土地に法令上の建築制限が課されている場合など、法令等により取引物件の自由な使用収益が阻害されているような場合です。

物理的瑕疵がある物件の場合、売主や貸主は告知義務があります。

種類②心理的瑕疵

心理的瑕疵は、先に紹介した通り心理的に不安を与える事象を指します。

一般的には、人の死に関する以下の事象が心理的瑕疵に該当します。

・自殺

・他殺

・事故死

・孤独死

不動産の取引に当たって、借主・買主に心理的な抵抗が生じる恐れのあることがらをいう。

心理的瑕疵とされているのは、自殺・他殺・事故死・孤独死などがあったこと、近くに墓地や嫌悪・迷惑施設が立地していること、近隣に指定暴力団構成員等が居住していることなどである。

種類③環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件自体にはとくに瑕疵の要素はないものの、周辺環境に瑕疵の要素がある場合を指します。

その不動産の近隣建物からの騒音・振動・異臭・日照や眺望障害，あるいは，近隣にごみ焼却場や廃棄物処理施設，遊戯施設等の施設があることにより環境上の問題となりうるような場合をいいます。

種類④法的瑕疵

法的瑕疵とは、法令などにより自由な利用が阻害されていたり、法令に違反していたりする状態を指します。

法的瑕疵物件の場合、具体的には以下の法令で規制を受けた状態を指します。

• 都市計画法
• 建築基準法
• 消防法

上記法令などにより、建ぺい率や容積率に制限がかかったり、接道義務によって制限があったりする物件が、法令瑕疵物件となるのです。

また、実際に法令違反を犯している違法建築物も、法的瑕疵物件に該当します。

告知物件を賢く売却する方法とは

心理的瑕疵物件は、人によってはとても気になるものであり、契約したあとに事実が発覚しても手遅れとなります。

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