土砂災害特別警戒区域の家は売れる？レッドゾーンの不動産売却を解説

2026.9.21 買取コラム

# スタッフブログ # 訳あり物件

「所有している家が土砂災害特別警戒区域に入っていた」「レッドゾーンの不動産は売れないと言われた」とお悩みではありませんか？

土砂災害特別警戒区域に指定されている不動産でも、売却すること自体は可能です。ただし、一般的な不動産と比較すると、災害リスクや建築時の規制などから買主が見つかりにくく、売却に時間がかかるケースがあります。

今回は、土砂災害特別警戒区域とは何か、売却時にどのような問題が起こりやすいのか、売却方法とあわせて解説します。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）とは？

土砂災害特別警戒区域とは、土砂災害が発生した場合に建物が損壊し、住民の生命や身体に著しい危害が生じるおそれがある区域です。

一般的に「レッドゾーン」と呼ばれています。

一方、「イエローゾーン」と呼ばれる土砂災害警戒区域は、土砂災害のおそれがあるため、危険の周知や警戒避難体制の整備などが行われる区域です。
レッドゾーンではさらに規制が厳しくなり、特定の開発行為に対する許可制や建築物の構造規制などが設けられています。

そのため、「レッドゾーンだから今すぐ住めなくなる」というものではありませんが、将来的な建替えや土地利用を考える際には注意が必要です。

レッドゾーンの家が売却しにくい理由

①土砂災害のリスクがある

最も大きな理由は、がけ崩れや土石流などによる災害リスクです。
購入希望者からすると、「大雨のときに大丈夫なのか」「家族が安心して暮らせるのか」といった不安があります。
そのため、立地や建物自体を気に入っても、レッドゾーンに指定されていることを理由に購入を見送られる場合があります。

②建替え時に構造上の制限を受けることがある

レッドゾーンでは、居室を有する建築物について、想定される土砂の衝撃に耐えられる構造が求められます。
例えば、鉄筋コンクリート造の外壁や防護壁などが必要になるケースがあります。
その結果、通常の土地より数百万円から数千万円ほど建築費用が高くなる可能性があり、古家を購入して建替えたい買主にとっては大きな検討材料になります。

③購入できる人が限られやすい

一般的な住宅よりも災害リスクや将来の建築条件を慎重に検討する必要があるため、購入希望者の母数が少なくなる傾向があります。
仲介で売却する場合、価格を下げながら長期間販売しても買主が見つからないケースも考えられます。
特に「レッドゾーン＋築古」「レッドゾーン＋空き家」「レッドゾーン＋雨漏り」など、複数の問題を抱えている不動産では売却の難易度がさらに高くなることがあります。

レッドゾーンであることを隠して売却できる？

土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域にある宅地・建物の取引では、宅地建物取引業者による重要事項説明の対象になります。

「買主が気にするから説明しない」という方法で売却を進めるものではありません。

むしろ、区域指定の状況や建築上の制限などを事前に確認し、買主に正確な情報を伝えたうえで売却することが重要です。

重要事項説明書とは。売主も無関係ではない…⁉

空き家のまま放置する前に売却を検討しましょう

「レッドゾーンだから売れないだろう」と考え、相続した実家などをそのまま放置してしまう方もいます。しかし、所有している限り固定資産税や建物の管理は必要です。さらに築年数が経過すると、雨漏りや腐食、雑草の繁茂などが進み、物件の状態が悪化してしまう可能性があります。

遠方に住んでいて管理できない場合や、今後住む予定がない場合は、早めに売却を検討することも大切です。

土砂災害特別警戒区域の不動産もご相談ください

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）だからといって、不動産を売却できないわけではありません。
スグウルでは、レッドゾーンをはじめ、市街化調整区域、再建築不可、旧耐震、雨漏り、長期間放置された空き家など、一般的に売却が難しい不動産についても買取のご相談を承っています。
建物の解体や測量をせず、残置物そのままの現況でもご相談可能です。

「他社では買取できないと言われた」「できるだけ早く現金化したい」「少しでも高価買取してほしい」という場合も、まずは現在の状態のままご相談ください。