重要事項説明書とは。売主も無関係ではない…⁉

2026.8.25 買取コラム

不動産の売買契約を結ぶ前に、必ず行われる手続きがあるのをご存じでしょうか。
それは「重要事項説明」です。
アパートやマンションの賃貸契約でも必ず行われるため、「あれか！」と気が付かれた方もいるかと思います。

買主が不動産会社の担当者から説明を受けることとして知られていますが、売主にとっても無関係ではありません。
重要事項説明書に記載される内容は、売主が事前に正確な情報を不動産会社に提供しなければ成立しないものばかりだからです。
今回はは重要事項説明書の内容と注意点を簡単に解説します。

重要事項説明書とは何か？

重要事項説明書とは不動産の売買契約を締結する前に、宅地建物取引士という資格を持った人が買主に対して物件に関する重要な情報を説明するために作成する書類です。

宅建業法によって作成して、買主に説明することが義務付けられており、説明を行うのは必ず宅地建物取引士でなければならないという決まりがあります。
説明の際には宅地建物取引士証を提示し、記名・押印した書面を買主に渡します。

重要事項説明は売買契約の締結前に行うことが原則です。
「契約書にサインしてから説明を受けた」では遅いですよね。
買主が説明を聞いて、物件の詳しい内容を理解したうえで契約するかどうかを判断するために必要なことだとされています。

重要事項説明書に書かれている主な内容

重要事項説明書には、ざっくり分けると「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」が記載されます。

物件に関する事項は、登記簿上の情報・都市計画法や建築基準法による制限・私道負担の有無・ライフライン（水道・ガス・電気）の状況・土砂災害警戒区域などの災害エリアに指定されているか・アスベスト使用調査の結果・耐震診断の内容などです。

取引条件に関する事項は、代金の支払い方法・引き渡し時期・契約解除の条件・契約不適合責任の内容・ローン特約の有無などが記載されます。
マンションの場合は上記に加えて、管理費・修繕積立金の金額・管理規約の内容・滞納の有無なども記載されます。

重要事項説明書は数枚から十数枚になることも珍しくありません。
記載項目がかなり多いので、不動産会社が作成に時間を要することもよくあります。
早めに必要書類を整えておくと、スムーズに売却を進められます。

売主が情報提供をしなければならない

重要事項説明書の内容は、不動産会社が調べるものと、売主から提供された情報をもとに記載されるものがあります。

たとえば雨漏りの履歴・シロアリ被害が出ていないか・近隣トラブルは起こっていないか・告知事項があるかなどは、売主にしかわからない情報です。

これらを正確に伝えることは売主の義務であり、知っていたにもかかわらず告知しなかった場合、後から契約不適合責任を問われる可能性があります。

「言わなければわからないだろう」という判断は非常に危険です。
不動産会社から渡される「物件状況報告書」には、知っている情報をすべて正直に記載しましょう。

重要事項説明は買主に対して行われるものですが、売主と買主、不動産会社がそろった状態で読み合わせすることが一般的です。
買主のための説明とはいえ、売主は重要事項説明書に自分が提供した情報が正確に反映されているかを事前に確認しておくことが大切です。
記載内容に誤りや記載漏れがあれば、後々トラブルに発展する可能性があるからです。

また、買主から物件についての質問が出た場合、不動産会社を通じて売主に確認が入ることもあります。
すぐに答えられるよう、物件の状態や書類を事前に整理しておくとよいでしょう。

重要事項説明を省略したり、宅地建物取引士以外の者が行ったりした場合は宅建業法違反となります。
売主ではなく不動産会社側の違反になりますが、万一そのような対応をされた場合は取引を見直すことも検討しておくことはおすすめします。