売却困難？擁壁（ようへき）・崖地のある土地を売るときに知っておくべきポイント

2026.4.23 訳あり物件買取コラム

坂の多い住宅街や高低差のある土地に、石やコンクリートで作られた壁が作られていることがよくあります。
これが「擁壁」です。
擁壁や崖に接した土地は、売却時にいろいろな問題が出てくることがあります。

知らずに売却を進めてしまうと買主から指摘を受けたり、価格交渉で大きく値引きを求められたりすることも。

擁壁とは

擁壁とは、傾斜のある土地や高低差のある土地で、土が崩れないよう支えるために作られた壁のことです。

コンクリートブロック積み、鉄筋コンクリート造、石積みなど、色んな種類があります。
住宅地では道路と敷地の間や、隣地との境界部分に設けられている場合が多いです。

擁壁自体は特に珍しいものではありませんが、問題になるのはその安全性と築年数です。
擁壁の中には昔の建築基準で建てられているため、現在の建築基準を満たしていないものも多く、劣化や地震によって崩壊する危険性があります。

擁壁があると売却に影響するのはなぜか

擁壁が地震や雨などで崩壊しているなど、担保価値に影響すると判断された場合、買主が住宅ローンを組む際に金融機関から「擁壁の安全性を証明する書類」を求められることがあります。
証明できなければローンが組めず、売却が成立しないこともあります。

また、建て替えの際に擁壁が現在の建築基準を満たしておらず、再築が必要と判断されることもあります。
その場合、費用が数百万円規模になることもあるため買主にとっては大きなリスクになります。

売主としては「ずっとそのまま使ってきたから今後も問題なく住める」と思いがちですが、擁壁の状態は売却価格を左右する重要な要素のひとつです。
売り出す前に専門家による査定を受けておくことをおすすめします。

崖地とはどういう土地か？

崖地とは、急傾斜の斜面に接している土地のことです。
建築基準法という法律では、高さ2mを超える崖に接する土地に建物を建てる場合には崖から一定の距離を空けるか、安全対策をすることが義務とされています。
そのため、崖地に近い土地は建物を建てられる範囲が狭くなることがあります。

また、都道府県が指定する「急傾斜地崩壊危険区域」や、「土砂災害防止法」という法律に基づく「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」というエリアに該当する土地である場合は、売却時の重要事項説明での告知が義務付けられています。
土砂災害特別警戒区域に指定された土地では、建物の構造に関する規制もかかるため、売却価格への影響が特に大きくなる傾向があります。

自分の土地が土砂災害警戒区域に指定されているかどうかは、各都道府県のハザードマップや国土交通省が提供する「重ねるハザードマップ」で確認できます。
売却前に一度確認しておくとよいでしょう。

売る前にやっておくべきこと

擁壁・崖地のある土地を売却する場合、まず確認すべきなのは擁壁の築年数と、建築確認済証があるかどうかです。
確認済証があれば、当時の基準に適合していたことが証明できます。
確実ではありませんが、ローンの審査が通りやすくなったり、「建てた当時は合法だった」という証明になるので「既存不適格」として扱われます。
違法建築とみなされる可能性が低くなるわけですね。

また、規制区域に指定されている地域に不動産があるかを事前に調べておくことも重要です。
告知義務のある情報を売主が把握しておくことで、スムーズな売却につながります。

擁壁の状態や崖地の規制区域について、知っていたにもかかわらず買主に告知しなかった場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
「古い擁壁だけど今まで問題もなかったし、特に言わなくてもいいか」と判断するのはやめましょう。

不安な点は不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします

買取業者への売却であれば、一連の調査や状況確認をすべてサポートしてもらえます。