ローンが残っている家は売れるの？その方法とは…？

2026.8.21 買取コラム

「まだ住宅ローンが残っているけど、家を売りたい」

＿＿転勤や離婚、家計の見直しなど、さまざまな事情でそのように考える方は少なくありません。
「ローンの返済中でも売れるの？」と疑問に感じる方も多いですが、実は正しい手順を踏めば売却は可能です。

今回はローンが残っている家を売るための基本的な流れと、知っておくべきポイントを解説します。

基本的にはローン完済が売却の条件

住宅ローンを借りると、金融機関は担保として物件に「抵当権」というものを設定します。
抵当権とは、ローンが返済されなかったとき、返済できなくなったときに物件を差し押さえられる権利のことです。
この抵当権が残ったままだと、原則として該当物件を売却することはできません。

つまり、家を売るためには売却と同時にローンを完済して抵当権を外す必要があるんです。
では、手元に資金がなかったらどうすればいいのか。

売却したお金でローンを返済する「同時決済」

売却代金を使ってその場でローンを完済する「同時決済」という方法があります。
売却の引き渡し日に買主から代金を受け取り、そのまま金融機関へ残りのローン分の金額を返済することで抵当権を抹消する。この一連の流れを同じ日に行います。
一見大変そうですが、不動産会社や司法書士が段取りをしてくれるので、売主が難しい手続きを自分でやる必要はありません。

この手続きでのポイントは、売却代金がローン残高を上回っている必要があるということです。
たとえば売却価格が500万円で、ローン残高が300万円であれば差額の200万円が手元に残ります。

このように売却代金でローンを完済できる状態を「アンダーローン」と言います。

売却代金よりローン残高が多い場合

しかし、査定の結果売却金額よりもローン残高の方が多かったらどうすればよいのか。
この状態のことを「オーバーローン」と言います。
たとえば、売却金額は400万円なのにローン残高が500万円残っている。
この場合は売却代金だけでローンの完済ができないので、不足分は自己資金で補わなければなりません。

自己資金が用意できない場合は「任意売却」という方法を検討することになります。
任意売却とは、金融機関の同意を得たうえでローンが残ったまま物件の売却をする方法です。

裁判所を通した強制的な売却である競売に比べて条件が整いやすく、売主の事情に比較的配慮した対応がなされるため、支払いが難しくなった人の最終手段とされています。

オーバーローンの状態で、金融機関に許可を得ずに物件を売却することは契約違反になります。
バレなければ大丈夫、と軽率に進めることは絶対に避けてください。
必ず事前に金融機関にご相談することをおすすめします。