売って終わりじゃない…⁉契約不適合責任とは

「不動産を売却したらそれで終わり」「一安心」

そう思っている方もいるのではないのでしょうか。
しかし実は、物件を引き渡した後も売主に責任が残ることがあります。

それは「契約不適合責任」です。
あまり聞きなじみのない言葉ですが、不動産の売却をするなら必ず知っておきたい知識です。

そもそも契約不適合責任って？

契約不適合責任とは、売った不動産が「契約の内容と相違がある状態」だった場合に売主が責任を負うという法律です。
2020年の法改正時に導入されており、2020年以前は瑕疵担保責任と呼ばれていました。

たとえば、売却後に「シロアリ被害があった」「雨漏りしている」「ライフラインが機能していない」などの問題が発覚した時、買主から損害賠償や修繕の請求をされることがあります。

これらは「知らなかった」では済まないことがあるので注意が必要です。

瑕疵担保責任との違いは？

2020年以前の「瑕疵担保責任」は、売主が知らなかった隠れた問題に限って責任を負うというルールでした。
しかし、新しい契約不適合責任は、より広い範囲で適用されます。

具体的には、物件の欠陥だけではなく「契約書に書かれた内容と実際の状況が違う」場合も責任の対象になるんです。
「図面と実際の面積が違う」「説明された設備がなかった」といった条件も適用の範囲に含まれるため、売主はより慎重にならなければいけません。

契約不適合だった場合

契約不適合が発覚した場合、買主は売主に対して以下を請求できる権利があります。

①修繕などの請求
②代金の減額請求
③損害が生じた場合の損害賠償請求
④契約の解除

売主側は、引き渡した後にこれらを請求される可能性があるということを理解しておかなければなりません。

買主が契約不適合を知ってから1年以内に通知すれば、売主に責任を問うことができます。
たとえ引き渡しから1年が経過していても、この期間内に通知があれば対応が必要になるので注意が必要です。

リスクを減らすために売主がやっておくべきこと

まず重要なのは、物件の状態は正確に告知するということです。
「売れなかったらどうしよう…」という不安から誤魔化したくなるかもしれませんが、回りまわって自分が損をしてしまいます。

雨漏りの履歴、シロアリの有無、設備の不具合などの情報はきちんと告知書へ記載しましょう。
知っていたのに隠してしまうと、後から責任を追及されるリスクが高まります。

また、契約書に「契約不適合責任の免除・期間短縮」の項目を入れるという方法もあります。
個人間の売買では交渉次第で、この期間を約3か月程度に短縮できる場合があります。
しかし、不動産会社などの宅地建物取引業者が売主の場合は最低2年の責任が法律で定められているため注意しましょう。

不動産買取を選択肢に入れるという方法もあります。
買取業者に直接売却の場合は契約不適合責任が免除されます。
「売った後のことを心配しなくて済む」という安心が欲しい方には最適です。

「うちの物件は問題ないかな…？」と不安な方は、
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