聞いたことあるけどなんだっけ？市街化区域とは。

「うちの土地は売ったらどのくらいになるんだろう」
「相続した物件があるから売りたい」

査定のご相談をお受けする際、私どもが必ず確認するのが都市計画上の区分です。
中でもよく聞くのが市街化区域。
しかし、この言葉の意味を知っているかと言われると中々難しいのではないでしょうか。
今回の記事では、市街化調整区域の基礎から売却時のメリット・デメリットをお伝えします。

市街化区域とは何か

市街化区域とは、「今後おおむね10年以内に優先的に市街地として整備していく区域」もしくは既に「市街化されている区域」のことです。
これは都市計画法という法律に基づいて自治体が定めています。

簡単に言うと、家やお店を積極的に建てていく前提の地域ということです。
道路、上下水道、ガスなどのインフラ整備も進められるため、人が住むことを想定した環境が整っています。

そのため、住宅の建築も原則可能であり、再建築もしやすいのです。
売買市場においても「安心して購入できる土地」として扱われやすいのが特徴ですね。

どうして売却しやすいのか？

市街化区域の最大の強みは“需要の安定”です。

家を建てたい人、建売業者、アパートを建てたい投資家など、買主候補が複数存在します。
さらに金融機関も担保評価を出しやすく、住宅ローンの審査が通りやすく利用もしやすいため、買主の資金調達がスムーズです。

建物の価値は新築購入してから約20年でゼロになると言われています。
しかし、築40年を超える古家付き土地でも建て替え前提で購入されることが多くあります。
市街化区域内では建物に価値がなくても、土地としての流通性が保たれているからです。

そのため、訳アリや築古物件でも価格がつきやすく、現金化しやすい傾向があります。

知っておきたい建築の決まり

しかし、何でも自由に立てていいわけではありません。

市街化区域の中に用途地域というさらに細かな区分があり、建てられる建物の種類や大きさなどが決まっています。
たとえば、住宅中心の地域では、大型の店舗や工場は建てられません。
思い返してみると意外とハッとする人も多いのではないでしょうか。

また、建蔽率や容積率も定められています。

建蔽率とは、真上から見たときの建物の割合、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
簡単に言うと土地のどこまで家を広げていいかという決められた割合です。

容積率とは、建物の合計床面積の割合。敷地面積に対する全体の床面積の合計)の割合のことです。
簡単に言うと、土地に対して家全体(何階建てでも)をどれだけ大きくできるかという決められた割合です。

たとえば

建蔽率60％
容積率200％

このように指定されていた場合。
100㎡の土地に建てられる建物面積の上限は

1階の面積は最大60㎡
家全体の合計面積は最大200㎡

となります。
売却時には「どのくらいの規模の建物が建てられるか」が価値に関わってくるので事前確認をおすすめします。

デメリットは？

市街化区域は人気エリアが多く、市場価値が高い反面、固定資産税評価額が高くなる傾向があります。
土地価格が高い分、税金も相応にかかるという訳です。

また、競合物件が多い地域では似た条件の建物や土地も複数売りに出ることが多いです。
市街化区域でも地方や、人口の減少が進む地域では思ったより売却価格が伸びないこともあります。

さらに、接道の幅が狭い、形状がいびつ、旗竿地などといったような条件によっては評価額が変わることにも注意をしなければなりません。
市街化区域だからといって、必ず高値が付くわけではないのです。

まとめ

市街化区域は

✔ 買主層が広い
✔ 建築が原則可能で再構築が可能
✔ インフラ周りが充実しており、人が住む環境が整っている
✔ 住宅ローンが通りやすい

このような魅力的な点から、売却においては非常に有利なエリアと言えるでしょう。
ただし、用途地域や建築制限、物件ごとの状況によって価格は変わります。

市街化区域だから高く売れる、ではなく市街化区域の中でも自分の土地や物件がどう評価されるのか知ることが重要です。

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