建物を壊しても土地が高く売れるとは限らない…⁉解体前に知っておくべき“見えないコスト”の話

2026.3.3 買取コラム

# 訳あり物件

「古い家は壊して更地にした方が高く売れる」

そう思っていませんか？
確かに一部の地域では更地の方が売れやすい場合もあります。
しかし、築古・訳アリ物件では解体が正解とは限らないこともあるんです。

今回は、解体前に必ず知っておきたい現実をご説明します。

解体費用は想像以上にお金がかかる

例えば木造住宅（30坪前後）の場合

・坪単価：4～8万円
・30坪 × 6万円＝約180万円
・付帯工事で塀や庭木の除去なども含めるとさらに数十万～数百万かかることも…

さらに

・前面道路が狭い
・重機が入らない
・旗竿地

このような受験があると、人力での解体となり費用が2～3倍に跳ね上がります。

アスベスト調査が義務化

2021年4月よりアスベスト調査が義務化され、現在は一定規模以上(床面積80㎡以上の解体、請負100万以上の改修など）において労働基準監督署への調査結果報告も義務化されました。

戸建の場合
・調査費5～15万円
・アスベスト含有建材があればさらに特別除去費用が発生する

場合によっては追加で100～300万円かかる場合もあります。
これは従来の解体費用の3倍です。
特に築30～40年の物件だと、外壁や吹付材に使用されている可能性が高いです。

更地にすると「土地の評価」が下がることも…

確かに更地より古家付きのほうが評価額は低くなる傾向があります。
しかし、築古エリアでは

・DIY前提で安く買いたい
・賃貸として貸し出したいので、建物付きの方が使い道がある

こういうことも珍しくありません。

例えば仲介査定で

・古家付き→600万円
・更地→650万円

一見更地にした方が得に思えますが、先ほど解説した通り解体には多額の費用がかかります。
解体費を仮に200万とした場合、実質150万円の損失になるのです。

解体時のリスク

解体して終わりではありません。
今まで見えていなかった問題が見えてくることがあります。

・老朽化した擁壁
・越境してしまっているブロック
・地中埋設物(浄化槽・古い基礎)

①擁壁
特に擁壁は場合によっては再建築時に再度施工が必要になる場合があります。
擁壁とは、高低差のある土地で土が崩れないように支えているコンクリートの壁です。
築30年以上の古い物件だと、当時は法律基準が緩く許されていた擁壁も、今から新築を建てるとなった場合には新しくなった法律基準を満たせないため許可が出ないことがあります。
つまり、すべてやり直しになる訳です。
費用は300～500万円にもなります。

②越境
越境とは、自分の所有している塀などが隣地にはみ出してしまっている状態です。
これは建物が建っているうちはなかなか気が付きません。
解体してから気が付く人が多くいらっしゃいます。

すると…

・隣に住んでいる人から「撤去して欲しい」と言われる
・越境していることによって買主が「将来隣人から訴えられたらどうしよう」と不安になる
・測量が必要になる(50～100万円)

こういったことが重なると買主からは面倒な物件だと思われてしまうことも。

③地中埋設物
建物を壊すと、古い浄化槽や井戸、以前の建物の基礎が出てくることが7あります。7
これらは撤去しないと売却が出来ないだけではなく、解体前にはわかりません。
壊して初めて判明します。

撤去費用には30万～150万円以上かかります。