築30〜40年が危険ゾーン？今動くべき3つの理由

「まだ売らなくていい」が一番損をしてしまうかもしれません。」
「いつかは売るけど、今じゃなくてもいいかな…」

そう思っている“空き家のままの古い戸建”。
実はその判断が、数百万円単位の損失につながることがあります。

今回は、不動産買取業者の立場から、築古戸建・区分所有物件にありがちな「見落としがちなリスク」をお伝えします。

築古物件は「待てば上がる」資産ではない

築古物件は構造上、時間が経てば経つほど建物価値は下がり、修繕リスクは上がっていきます。

【放置しているだけで、毎年“確実に”お金が減っている】
たとえば築35年・木造戸建。
固定資産税：年間8万～15万円
火災保険：年間5万～7万円
草刈り・最低限の管理：年間5万～10万円
→ 何もしなくても年間15万～30万円の持ち出し

5年放置すれば、100万～150万円が消える計算です。
しかもこれは“何も壊れなかった場合”。

「まだ住めるから大丈夫」と思っていた物件が、見積もりを取った瞬間に数百万円単位の工事が必要になる――これは珍しい話ではありません。

区分マンションでも同様です。
大規模修繕の実施、修繕積立金の値上げ、管理状態の悪化などが重なると、想定していた利回りが崩れていきます。

保有は“現状維持”ではなく、“リスクの積み上げ”でもあるのです。

修繕費は想像以上に高騰している

最近の建築費・解体費は本当に上がっています。

■ 例
外壁塗装：120万～180万円
屋根葺き替え：150万～250万円
給排水管交換：80万～150万円
シロアリ駆除＋補修：50万～120万円

どれか1つ起きるだけで100万円超えは普通です。

さらに――
■ 解体費の現実
数年前：坪3～4万円
現在：坪5～7万円

30坪の家なら
数年前：約90万～120万円
現在：約150万～210万円

今後も人手不足と資材高騰で上がる可能性が高いと言われています。
修繕費は想像以上に高騰しているのが現実です。

空き家・空室は静かに価値を落とす

築古物件で多いのが、空き家のままとりあえず保有しているケースや、空室のまま様子を見ているケースです。
しかし、人が住まない建物は想像以上に早く傷みます。

■ 実際に起きやすいトラブル
雨漏り放置 → 柱腐食 → 建物価値ゼロ
湿気 → カビ全面発生 → 100万円規模の補修
給排水トラブル → 床下腐食
不法侵入・放火リスク
近隣クレーム（雑草・害虫・悪臭）

さらに怖いのが、行政指定。
「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（最大1/6軽減）が外れて税金が最大6倍になる可能性があります。

【仲介で売りづらくなるパターン】

築古戸建は、築30～40年を超えたあたりから急に売却が難しくなるケースがあります。
理由はシンプルです。

購入希望者が住宅ローンを組もうとしても、築年数の経過した古い戸建では、銀行などの金融機関の融資審査が通りにくくなるからです。

つまり、「買いたい人がいても、ローンが通らない」という状況が起きます。
そうなると、購入条件は「現金一括のみ」。

数百万円の物件とはいえ、キャッシュで購入できる人は限られます。
一般の個人ではハードルが高く、結果として購入者の母数が一気に減ります。

我々のような法人の不動産会社であれば購入できますが、個人マーケットは一気に縮小します。

その結果――売却まで1年以上かかることも珍しくありません。

【売れるうちに売るか、売れなくなってから値下げするか】

築古物件を仲介で売り続ける場合、
・金融機関の融資が付きにくい
・建物検査で指摘事項が増える
・買主がリフォーム費用を気にして価格交渉が強くなる
こうした要素が重なります。

結果として、販売期間だけが長期化し、最終的に価格を下げざるを得ないという展開になります。

その間も、
・固定資産税
・管理費
・修繕積立金
・空室なら草刈りや維持管理費

コストは止まりません。

【不動産価格は「欲しい人の数」で決まる】

通常の中古戸建であれば、ほとんどの購入者は住宅ローンを利用します。

しかし、融資が付きづらくなる築年数に入ると、「欲しいけど買えない人」が増える
これが価格下落の正体です。

売れるうちに売るか。売りづらくなってから値下げするか。
この差は、想像以上に大きいです。

では、早く売るメリットは？
✔ 修繕前に手放せる
✔ 解体費がさらに上がる前に売れる
✔ 金利上昇が本格化する前に売れる
✔ 管理ストレスから解放される
✔ 現金化して別の資産に回せる

今売れば1,500万円で売れた物件が5年後、修繕＋相場下落で
修繕150万円
相場下落300万円
維持費120万円
→実質570万円の差になる可能性もあります。

ベストな売却タイミングは？？
答えはシンプルです。
「大きな修繕が必要になる前」

屋根・外壁・給排水。このどれかが来る前が、最も損が少ない。
築30～40年はまさに分岐点です。

【まとめ】

それでも“今すぐ売るべき”とは言いません。
大切なのは、「売らない」という選択を、リスクを理解した上で選ぶことです。

ただし、次の3つは動かない事実です。
✔築年数は戻らない
✔市場は変わる
✔修繕リスクは増えていく
迷っている今こそ、一度数字で整理してみませんか。

数字で整理するだけでも、未来は変わります。
古い戸建を“負動産”にしないために。

築古戸建・区分マンションのご相談は、お気軽にお問い合わせください。