民泊とは？空き家を民泊に活用するメリット・デメリットや活用の手順を解説

近年、空き家を有効活用する方法として「民泊」が注目されています。
しかし、なぜ民泊が空き家の活用方法として注目を浴びているのか、民泊にはどのような魅力があるのかなど疑問に思うこともあるのではないでしょうか。
そこで今回は、民泊とは何かにくわえて、民泊のメリット・デメリットや、空き家で民泊を始める手順についても解説します。

空き家の活用前に知っておきたい「民泊」とは

空き家を活用する前に、まずは民泊がどのようなものなのか確認しましょう。

民泊とは

民泊とは、一戸建て物件やマンション、アパートなどの全部または一部を宿泊施設として貸し出すサービスのことです。
基本的に一戸建て物件よりもアパートやマンションのほうが民泊に活用されている傾向が強く、多くの共同賃貸物件が民泊に使われています。
民泊のタイプは、自宅の一部を民泊用に貸し出す「家主居住型」と、空き家を貸し出す「家主不在型」の2パターンに分けられます。
なので、空き家を活用した民泊であれば家主不在型に該当します。
なお、民家を有償で貸し出す民泊は、もともと旅館業法の許可がないと違法とみなされていましたが、現在は届け出をおこなえば合法的に民泊営業が可能です。

法律にもとづく民泊の種類

民泊を法律ごとに区別すると、以下の3種類に分けられます。

旅館業法民泊

特区民泊

民泊新法

旅館業法民泊とは、建物を旅館として運営する民泊を指します。
ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業の4種類が旅館業法民泊に該当し、単に簡易宿所と呼ばれることもあります。
そして、特区民泊とは、大阪市や北九州市など、国が「国家戦略特区」として指定したエリアで運営される民泊のことです。
国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業も、意味は特区民泊と同じです。
民泊新法とは、旅館業法と特区民泊のどちらにも該当しないタイプの民泊を指し、住宅宿泊事業法の別名でも呼ばれます。
なお、比較的簡単に始められることなどから、空き家を活用した民泊では民泊新法による運営が推奨されています。

近年は民泊運営が増加している

日本では民泊を実施する施設が増加傾向にありますが、その背景には日本を訪れる外国人の増加があります。
日本政府観光局の統計によれば、2016年から2017年にかけて訪日外国人観光客は19.3％増加するなど、年々増加しています。
しかし、訪日外国人数の増加に宿泊施設の増加が追いつかず、日本国内の宿泊施設が不足する事態となりました。
そういったことから、宿泊施設の確保に向けて政府が民泊の規制緩和に乗り出したことで、民泊運営がしやすい環境が整備され、結果的に民泊施設が増加しました。

空き家を民泊に活用するメリット・デメリット

空き家の活用方法としての民泊にはメリットがある反面、デメリットもあります。
納得したうえで民泊を始めるためにも、メリットとデメリットを両方確認しましょう。

空き家を民泊施設にするメリット

空き家を民泊として活用するメリットは3つあります。

空き家が収入源になる

空き家の資産価値が高まる

安い初期費用で民泊事業を始められる

空き家が収入源になる点は、民泊として活用する最大のメリットです。
ただし、空き家を所有すると固定資産税や都市計画税のほか、修繕費や清掃費など高額な維持費を自己資金で負担しなければなりません。
一方、放置している空き家を民泊として活用すると、利用者から受け取る宿泊費が利益となるだけでなく、収益で維持費をまかなうことも可能です。
民泊として活用する中で高い収益性が確保できれば、空き家の資産価値が向上し、収益物件として売却も実現できます。
また、民泊用物件の購入費用や賃貸料など、民泊を始める際に必要な初期費用も、所有する空き家を活用することで削減できます。
気軽に始めやすく、将来高値で売却しやすい点は、空き家を民泊として活用する特有のメリットです。

空き家を民泊施設にするデメリット

空き家を民泊として活用するデメリットは、以下の3点です。

安定した収入が期待できない

年間宿泊日数が制限される

利用者とのトラブルが懸念される

民泊は利用者がいなければ収入が得られないため、入居者がいれば継続的に賃料収入が得られる賃貸物件よりも経営が不安定になりやすいです。
景気の動向や新型コロナウイルスの流行など、外的要因によって収入が減少するリスクも考慮しなければなりません。
また、民泊新法による民泊運営を選択すると、年間宿泊日数が180日に制限される点も、民泊のデメリットのひとつです。
収入を増やすには、近隣への旅行客が増え、宿泊需要が高まるシーズンを中心に営業する必要があります。
他にも、民泊では不特定多数の利用者が空き家で宿泊するため、備品の窃盗や破損などのトラブル発生が懸念されます。
くわえて、大量に飲酒した利用者が大声を出すなど、近隣住民への迷惑行為が起こる可能性も想定しておく必要があるでしょう。

空き家を民泊として活用する手順

空き家を民泊として活用することを決めたら、民泊形態や申請手続きなどを進める必要があります。
スムーズに開業するためにも、手順を確認しましょう。

手順1：民泊形態を決定する

空き家を活用して民泊を始めるには、まず旅館業法民泊・特区民泊・民泊新法のいずれかの運営形態を選択します。
旅館業法民泊は年間宿泊日数に制限がない一方で、営業可能地域に制限があり、建築基準法や消防法などの要件を満たす空き家でなければ運営できません。
特区民泊も年間宿泊日数の制限は撤廃されていますが、国家戦略特区外の空き家は対象外です。
民泊新法による民泊は、台所やトイレなどの設備があれば運営可能ですが、年間宿泊日数が180日に制限されるため、その点を踏まえて事業計画を立てる必要があります。

手順2：許可申請・届出を実施する

民泊形態を決めたら、次に民泊許可を得るための申請と届出に進みましょう。
旅館業法民泊は、空き家がある自治体の窓口に問い合わせたうえで、保健所に許可申請を行います。
特区民泊の申請窓口は自治体ごとに異なるため、担当窓口をホームページなどで確認し、申請手続きを進めてください。
民泊新法も特区民泊と同様に自治体ごとに申請先が異なり、申請前の確認が必要ですが、都道府県知事などへの届出だけで済むため、手続きは比較的簡単です。
なお、民泊形態ごとに必要書類が異なるため、自治体のホームページや窓口に問い合わせることをおすすめします。

手順3：運営開始に向けて準備する

許可申請を終えたら、民泊運営を開始するための準備に移ります。
準備手順としては、まず家具や家電、調理器具など民泊に必要な道具をそろえることから始めましょう。
冷蔵庫や電子レンジ、洗濯機のほか、寝具や使い捨て歯ブラシ・カミソリなどのアメニティも利用者に喜ばれます。
また、準備で忘れてはならないのがWi-Fi環境の整備です。
使用料なしで接続できるWi-Fi設備の導入や、必要に応じてモバイルWi-Fiの提供が望ましいでしょう。
さらに、外国人観光客に安心して利用してもらうためにも、利用上のルールを記載したハウスマニュアルやガイドブックを多言語対応にしておくことも重要です。

まとめ

民泊とは、居住用物件を宿泊施設として活用するサービスです。
空き家で民泊を始めると収入が得られる一方、場合によっては運営日数が制限されるなどのデメリットも存在します。
今後空き家を活用して民泊をスタートさせたいのであれば、手順どおりに必要な手続きを進めるようにしましょう。