【東京都昭島市田中町の空き家】他社では取り扱い不可と診断された空き家を買い取りました

東京都昭島市田中町の「空き家」買取時の状況

①建物の傾きが大きい
②擁壁の上に建物が建っている
③道路の突き当たりに位置している
④室内に残置物が残っている

①建物の傾きが6/1000以上ある

今回の物件で、売却するうえで一番大きな問題となっていたのが建物の傾きです。

中古住宅では、床や建物の傾きを確認する際に「6/1000」という数値が一つの目安として使われます。
6/1000とは、水平距離1mに対して約6mmの高低差がある状態です。例えば3mの距離で考えると、約18mmの高低差になります。

国土交通省が示している住宅紛争処理の技術的基準では、6/1000以上の傾斜について、構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在する可能性が「高い」区分とされています。国土交通省の住宅性能評価に関する資料でも、6/1000以上は「明らかに注意の必要な傾斜」とされており、基礎の沈下や柱・梁などの構造部分に傾斜が生じている可能性も考えられます。

そのため、一般のお客様へ売却する場合、
「このまま住み続けても大丈夫なのか」
「傾きの原因は地盤なのか、建物なのか」
「修繕する場合はいくらかかるのか」

といった不安を持たれやすく、購入を見送られる大きな要因になります。

また、傾きを直す場合も、床だけを補修すれば解決するとは限りません。原因によっては、基礎や地盤を含めた調査・補修が必要となり、工事費用が大きくなる可能性があります。
今回の物件についても建物の傾きが大きく、通常の中古戸建としてそのまま販売するには難しい状態でした。

弊社では、売主様に傾きの調査や補修工事を行っていただくのではなく、傾きがあることを把握したうえで現況のまま査定し、その状態で買い取らせていただきました。

②擁壁の上に建物が建っている

今回の物件は、高低差のある敷地で、擁壁の上に住宅が建っていました。

擁壁がある物件で特に重要になるのが、その擁壁の安全性が確認できるかどうかです。

擁壁は建物や土地を支える重要な構造物のため、ひび割れや傾き、膨らみ、排水不良などがある場合には、将来的な倒壊や土砂崩れなどのリスクが懸念されます。

また、築年数の経過した物件では、

「いつ造られた擁壁なのか」
「どのような構造で造られているのか」
「行政への届出や検査がされているのか」
「現在も安全性に問題がないのか」

といった資料が残っていないケースもあります。
擁壁の安全性が確認できないからといって、不動産そのものを法律上売買できなくなるわけではありません。

しかし、一般の購入希望者からすると、購入後に擁壁の補修や造り替えが必要になる可能性があり、場合によっては高額な工事費用が発生します。

さらに、金融機関によっては擁壁の状態や安全性を確認したうえで融資判断を行うため、安全性を確認できない擁壁があることで住宅ローンを利用した売買が難しくなるケースもあります。

そのため、擁壁のある物件は、通常の平坦な土地に建つ戸建と比較すると、購入できる方が限られやすく、売却期間が長くなることがあります。今回の物件については、擁壁があることに加えて建物自体にも傾きがあり、一般のお客様へそのまま販売するには難しい状態でした。

弊社では、擁壁や建物の傾きを含めた現在の状態を確認したうえで査定し、売主様に擁壁の補修工事などをしていただくことなく、現況のまま買い取らせていただきました。

③道路の突き当たりに位置している

今回の物件は、いわゆる「どんつき」と呼ばれる道路の突き当たり付近に位置していました。

道路の突き当たりにある物件の場合、道路の幅や周辺状況によっては、

「車の出入りがしづらい」
「切り返しが必要になる」
「大きな車では入りづらい」
など、車を利用する方が気にすることがあります。

もちろん、突き当たりにあること自体で売却できなくなるわけではありません。
一方で、同じ価格帯で道路条件の良い物件と比較された場合、購入希望者によっては敬遠されてしまうこともあります。
弊社では、建物だけを見るのではなく、道路状況や敷地の高低差なども含めて現地を確認したうえで買取査定を行いました。

④室内に残置物が残っている

室内には、家具や家電、寝具、衣類、生活用品などが残っていました。

不動産を売却する際、
「全部片付けてからでないと査定してもらえないのでは？」
と思われる方もいらっしゃいます。

しかし、残置物の量が多くなると、ご自身だけで片付けるのは想像以上に大変です。

大型家具の搬出や家電の処分などを業者へ依頼すれば、売却前にまとまった費用が必要になることもあります。
今回については、売主様に事前に残置物を撤去していただくことはありませんでした。

家具や生活用品が残った状態のまま弊社で買い取り、売却後の撤去についても弊社側で対応する形としました。

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