特定空家に認定されやすい空き家とは？認定基準とリスクも解説

たとえ誰も住んでいない空き家でも、所有者には適切に管理する義務があります。
仮に管理せずに放置してしまうと「特定空家」に認定され、行政からの指導を求められ、かつ発生するリスクも大きいため注意しなければなりません。
そこで、特定空家とはなにか、特定空家の認定基準や認定された場合のリスクについて解説します。
空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

認定されるリスクがある特定空家とは？通常の空き家との違い

空き家を所有している方が注意しなければならないのが、特定空家です。
ここでは、特定空家とはなにか、また通常の空き家との違いについて解説します。

特定空家とは

近年は、全国的に空き家が増加していますが、なかでも適切に管理せずに放置されている空き家が多く見られます。
そこで、2015年に空き家対策として制定されたのが「空家等対策特別措置法」です。
特定空家は、空家等対策特別措置法を基準に認定され、放置することが危険と判断された空き家を指します。
たとえば、倒壊のリスクが高い空き家や、衛生上有害をもたらすような空き家です。
このような空き家は、自治体から特定空家に指定され、改善するよう指導や助言がおこなわれます。

特定空家と通常の空き家との違いとは？

空家等対策特別措置法では、空き家を以下のように定義しています。

建築物またはこれに附随する工作物や敷地

常に居住やそのほかの使用がおこなわれていないこと

では、特定空家と通常の空き家では、具体的に何が異なるのでしょうか。
実は、両者の違いは、空家等対策特別措置法にて明確に区別されているのです。
まず、通常の空き家は、周辺の生活環境に悪影響を与えないように適切な管理に努めることとされています。
一方で、特定空家は、建物の解体、修繕、立木竹の伐採など近隣の生活環境の保全を守るために必要な措置をとるように、市区町村は助言や指導ができるとされています。
また、市区町村からの助言・指導・命令などを無視した場合は、行政代執行がおこなわれることなども明記されているため、厳しい措置を受けることになるでしょう。
具体的には、固定資産税の優遇措置が適用外となったり、過料を科されたりします。
所有者が管理している通常の空き家の場合は、引き続き適切な管理に努めるのみで、行政指導はありません。
このように、特定空家と通常の空き家では、行政指導や罰則の有無が大きく異なります。

どのような空き家が特定空家に認定される？認定基準とは

特定空家は、空家等対策特別措置法において判断されます。
おもに以下の4つの空き家の場合に、特定空家に認定される可能性が高いでしょう。

倒壊など保安上の危険がある

著しく衛生上有害となる恐れがある

周辺の景観やルールを損なっている

周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記4つの空き家状態について具体的に見ていきましょう。

認定基準①倒壊など保安上の危険がある

1つ目の認定基準は、空き家が倒壊の危険性が高いなど保安上危険の恐れがある状態です。
具体的には、建物が倒壊する恐れがある場合や、外壁や屋根が脱落する恐れがある状態が該当します。
このような空き家は、近隣住民だけでなく通行人にも被害が及ぶ恐れがあるため、特定空家に認定される可能性が高いでしょう。
そのため、市区町村から早急に改善が求められます。

認定基準②著しく衛生上有害となる恐れがある

2つ目の認定基準は、空き家が衛生上著しく有害となる恐れがある場合です。
具体的には、ゴミの放置や不法投棄により害虫や悪臭が発生した場合、アスベストが飛散し暴露する可能性が高い場合などです。
このような空き家は、近隣住民の生活に支障を及ぼしている可能性が高いため、特定空家に認定されやすいといえます。
衛生上有害となると判断されると、市区町村から害虫駆除や設備の修繕など早急な対処を求められます。
認定基準③周辺の景観やルールを損なっている
3つ目の認定基準は、周辺の景観やルールを著しく損なっている場合です。
具体的には、外壁にされた落書きが放置されている場合や、窓ガラスが割れたままになっていたりする空き家が該当します。
また、建物全体が立木などで覆われている場合や、敷地内にゴミが散乱された状態である場合も特定空家に認定されやすいでしょう。
このような空き家は、周辺の景観を損なっているだけでなく、近隣住民を不快にさせている空き家のため、市区町村から改善が求められます。

認定基準④周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

4つ目の認定基準は、周辺環境の保全を図るために放置することが不適切と判断された空き家です。
具体的には、動物の住みつきによる鳴き声や糞尿の臭気、不審者の侵入、犯罪の拠点となるような状態を指します。
このような空き家は、近隣住民の生活に悪影響や危険を及ぼす恐れが高いため、特定空家に認定される可能性が高いでしょう。
このように、空き家が放置され危険な状態になっている、また近隣に迷惑を被っている空き家は特定空家に認定されやすいといえます。

空き家が特定空家に認定された場合に生じるリスク

特定空家に認定されると、まずは自治体から助言や指導（行政指導）を受けます。
助言や指導により特定空家を改善した場合は、発生するリスクはないでしょう。
しかし、助言や指導により改善が見られない場合は、勧告、命令を受けることになり、それに伴うリスクも大きくなっていきます。
ここでは、改善要望に応じなかった場合のリスクについて解説します。

リスク①固定資産税の特例措置が適用外になる

特定空家に指定され行政指導があったにもかかわらず放置した場合は、固定資産税の優遇措置が適用外となり固定資産税が高くなる恐れがあります。
固定資産税の優遇措置は、住宅用地の特例により税金が安く抑えられています。
しかし、行政指導に従わなかった場合は、大幅に高くなる可能性があるため注意が必要です。

リスク②過料が科される

行政指導に従わないと、固定資産税の優遇措置から除外されるだけでなく、50万円以下の罰金が所有者に科される可能性もあります。
これは、行政からの命令に背いた場合に科される罰金です。

リスク③行政代執行による解体処分

市区町村からの改善要求にまったく応じる様子もない場合は、最終的に行政代執行により空き家の解体処分の措置が取られます。
これは、行政が空き家の所有者に代わって、代理で改善措置をおこなうことを指します。
ただし、解体処分にかかった解体費用は、所有者が負担しなければなりません。
なお、支払わなかった場合は、財産の差し押さえなどの措置が取られるため注意が必要です。
このように、特定空家に指定され行政指導があったにもかかわらず改善しない場合は、段階的にさまざまなペナルティが科される可能性があります。
そのため、たとえ空き家であっても適切に管理をすることが大切です。
なお、空き家の管理にお困りの場合は、売却などを検討されるのも1つの方法といえます。

まとめ

空き家を適切に管理せずに放置しておくと、市区町村から「特定空家」に指定され、さまざまなペナルティを受けることになります。
とくに、倒壊のリスクや衛生上有害となる恐れがある空き家は、特定空家に認定されやすいため注意が必要です。
行政指導による改善要望に応じないと、固定資産税が高くなったり罰金が科せられたりするため、活用予定がない場合は早めに売却などの措置を考えましょう。