家が建てられない土地…⁉市街化調整区域とは。

「友人の土地は高く買い取ってもらえたのに、うちの土地は価値がないと鑑定された」
「建て替えが出来ない可能性があると言われた」

これらの原因、実は市街化調整区域だったからというケースは珍しくありません。

同じ市内でも道路一本を挟むだけで土地の扱いや評価額がまったく違うことがあります。
これは一体なぜなのか？

今回は、市街化調整区域とは何か、売却時のメリット・デメリットなどを解説していきます。

市街化調整区域とは何か

市街化調整区域とは、「これ以上街を広げないようにするためのエリア」です。
これは都市計画法という法律に基づいて自治体が定めています。

簡単に説明すると、積極的に建物を増やさない地域です。
農地や山林などが多く、インフラ設備も市街化区域に比べると進んでいないことが多いです。

大きな特徴のひとつとして、原則自由に建物を建てることが出来ません。
新築するには開発許可や建築許可を得ることや、一定の条件を満たす必要があります。
この一定の条件というのも簡単なものではないため、ほとんど許可がおりない、もしくは難航して長期化することがほとんどです。

そのため不動産会社や仲介からは一般のお客様向けではないと敬遠されることが多いのです。

なぜ売れにくいのか

市街化調整区域が売れにくい理由は、買主が限定されてしまうからです。
先ほど解説した通り、市街化調整区域では自由に建物が建てられません。
また、建てられるようにするためには多大な時間と労力を割かなければなりません。

通常、買主の多くは「好きな土地に自分の理想の家を建てること」を前提に物件を探します。
しかし市街化調整区域ではそれが簡単に出来ません。

さらに、担保としての価値が低く見積もられやすいため金融機関も住宅ローン審査に厳しくなる傾向があります。

このふたつが主な理由です。

それでも価値がゼロではない理由

「じゃあ売れないの？」
と思われる方もいるかと思います。
結論から申し上げると、「売れます」

たとえば

・すでに住宅が建っている
・分家住宅としての条件を満たしている
・農家住宅として利用が出来る
・倉庫や資材置場として利用できる

このような場合は、市場価値がある可能性があります。
ただ、自治体ごとに基準が違うため必ず認められるものではない点に注意しましょう。

また、市街化区域より市街化調整区域の方が土地単価が低いことがほとんどで、広い土地を安く購入出来るため、一部の層からはとても魅力的な土地と言えるでしょう。

実際に駐車場用地として売却されることもあります。

価格が安い理由

ここまでの解説でも例に上げましたが、市街化区域と比べると市街化調整区域の土地は同じ面積でも価格は大きく差が出ます。
その理由は、自由度が低いからです。

土地の価値は、需要と用途の自由度が大きく関わってきます。
市街化調整区域は利用制限があるため、どうしても価格は低くなってしまいがちです。

さらに、将来的な人口流出やインフラの縮小についても懸念されており、長期的な目で見ても値上がりの期待は出来ないと言われています。

そのため、不動産会社から提示される査定額と予想していた金額にギャップが生まれてしまうのです。

ではどうしたら売れるのか

市街化調整区域の物件は、一般の仲介業者で高く売ることよりも条件を理解している専門業者への売却の方が現実的です。

仲介では、問い合わせが少ない、売却の長期化などの傾向があります。

一方、市街化調整区域活用のノウハウがある会社であれば再生方法や活用方法を前提に査定します。
築古物件や市街化調整区域にある物件の買取価格は、条件にもよりますが数百万規模になることも多くあります。

まとめ

大切なのは区域ごとへの理解
市街化調整区域は

✔ 原則として新築が難しい
✔ 買主が限定されやすい
✔ 価格は市街化区域より低い
✔ 条件次第では活用できる

といった特徴があります。

重要なのは、建てられないからといって価値がないというわけではないということです。
しかし、市場は狭く限定的というのも事実です。

まずはご自身の物件について正しく把握することが不安解消への第一歩です。
知らないまま保有し続けるのではなく、現状を知ったうえで売るか持つかを判断することをおすすめします。

ぜひ、株式会社ウルトチまでご相談ください。

市街化調整区域の空き家買取実績一覧

①あきる野市の市街化調整区域空き家買取実績

②春日部市の市街化調整区域空き家買取実績

③小田原市の市街化調整区域の空き家買取実績

その他にもこんなにたくさんの買取事例があります。ぜひ、参考にしてみてください。

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