築40年以上の住宅は売却が困難？放置するリスクや早く売る方法も解説 ！

築40年以上の住宅は売却しにくいと思うかもしれませんが、近年は中古住宅の需要が高まっています。
空き家を放置するとリスクが生じるので、早めに売却したほうが良いでしょう。
そこで今回は、築40年以上の住宅の売却をご検討中の方に向けて、売れにくい理由や近年の動向を解説します。
放置するリスクや、できるだけ早く売却する方法も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

築40年以上の住宅は売却しにくいと思われる理由とは

築40年以上の住宅には、売却しにくいイメージがあるかもしれません。
たしかに、築40年以上経っていると、なかなか売却できない可能性があります。
その理由について、確認してみましょう。

築40年以上の住宅が売れにくい理由

築40年以上の住宅が売れにくい理由には、おもに以下の3点が挙げられます。
・資産価値がなくなる
・新耐震基準を満たしていない可能性がある
・需要が少ない

住宅には、構造などによって法定耐用年数が定められています。
住宅における法定耐用年数の例を挙げると、木造の一戸建ては22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年です。
法定耐用年数を超えても、その住宅に住めなくなるわけではありませんが、資産価値はなくなります。
そのため、住宅の魅力が減少して、購入希望者が減ってしまうのです。
また、新耐震基準を満たしていない可能性があることも、築40年以上の住宅が売れにくい理由に挙げられます。
新耐震基準とは、1981年6月1日に施行された建築基準法に基づく耐震基準です。
それまでの旧耐震基準から大きく変更されたため、新耐震基準を満たしているかどうかは、住宅の耐震性を考えるうえでの大きなポイントです。
2024年時点は、新耐震基準になってから43年ほどなので、築40年以上の住宅のなかには、この基準を満たさない物件がまだ多いと考えられます。
そのため、耐震性に不安を感じられてしまい、なかなか売却できないことがあるでしょう。
そして、さまざまな理由によって需要が少ないことも、売れにくい原因です。
先述した理由をはじめ、見た目が悪いことや、設備が古いなどの点が、需要の低さにつながっていると考えられます。

中古住宅の需要が増えている理由

これまで中古住宅は、築年数が比較的浅くないと売却が難しい状況でした。
けれど、近年は中古住宅の需要が増加傾向にあるので、築年数が経っている住宅でも、以前より売却できる可能性があります。
中古住宅の需要が増えている理由には、消費者の意識の変化が挙げられます。
築年数だけで判断されることが減り、住宅自体の性能が重視されるようになったのです。
また、購入費用を抑えてリノベーションにお金をかけ、理想の住宅にしたいと希望する方が増えていることも挙げられます。
そのため、築40年以上の住宅でも、売却方法などによってはスムーズに売れる期待が持てるでしょう。

築40年以上の住宅を売却せずに放置すると生じるリスクとは

不動産の売却は、スムーズに進まないことが多々あります。
中古住宅の需要が増加傾向とはいえ、築40年以上の住宅の売却には、時間がかかる可能性があるでしょう。
けれど、売却が大変だからといって、築40年以上の住宅を使わずに放置していると、さまざまなリスクが生じてしまいます。
どのようなリスクが生じるのか、確認しておきましょう。

住宅の放置によって生じるリスク①固定資産税がかかり続ける

不動産の所有者には、毎年固定資産税が課されます。
固定資産税は、不動産の使用状況にかかわらず課されるので、使わない住宅を放置していると税金がかかり続けてしまいます。
無用な出費がかさむと、必要なことに使えるお金が減ってしまうでしょう。

住宅の放置によって生じるリスク②老朽化が進む

空き家を放置していると老朽化が急速に進むことにも、注意が必要です。
老朽化が進みやすい理由には、室内に湿気がこもってしまい、カビやシロアリなどが発生しやすくなることが挙げられます。
住宅の不具合に気付くのが遅れて、被害が拡大してしまうことも多いでしょう。
そのため、築40年以上の住宅を使わずに放置していると、活用や売却をしようと思ったときに、難しい状態になっている可能性があります。
思い立ったときに活用や売却ができるように、状態を維持するためには、定期的な管理が必要です。
ただし、いつ使うかわからない住宅の管理を続けることは、大きな負担になるでしょう。

住宅の放置によって生じるリスク③特定空家に指定される

近年は空き家の増加や放置による被害が社会問題になっており、国や行政ではさまざまな対策を講じています。
そのうちの1つが、「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。
この法律によって、そのまま放置が続くと周囲へ悪影響を及ぼすとみなされた空き家は、「特定空家」に指定されて行政からの指導や勧告を受けることになりました。
指導や勧告にしたがわないと、固定資産税の軽減措置の対象外となったり、過料を科されたりなどのペナルティが生じます。
最終的には、空き家が強制処分されてしまう可能性もあるので、そうなる前に売却などを考えたほうが良いでしょう。

築40年以上の住宅をできるだけ早く売却するための方法とは

築40年以上の住宅を放置していると、さまざまなリスクが生じてしまいます。
リスクを回避するためには、早めに売却したほうが良いでしょう。
「なかなか売れないのではないか」と心配になるかもしれませんが、築40年以上の住宅でも、方法次第で早く売却できる可能性があります。
そこで、築40年以上の住宅の早期売却につながる方法を3つ、確認しておきましょう。

築40年以上の住宅を早く売却する方法①リフォームする

1つ目の方法は、リフォームです。
リフォームすると、築40年以上の住宅でもきれいになり、早く売れる可能性が高まります。
ただし、リフォームにかけた費用は、売却価格に上乗せすることが難しいため、売主の負担になってしまいます。
また、リフォームの内容が購入検討者のニーズに合わないと、逆効果になってしまうかもしれません。
リフォームを検討する際は、それらをふまえたうえで慎重に決断しましょう。

築40年以上の住宅を早く売却する方法②解体する

住宅があると売却が難しそうな場合は、解体して更地にすると、買主が見つかる可能性があります。
住宅を建てる土地を探している方や、土地活用を考えている方などの検討対象になるからです。
ただし、解体費用は高額になることが多いので、注意が必要です。
たとえば、木造一戸建てを解体する際は、1坪あたり3万円～5万円ほどの費用がかかります。
そのため、住宅の状態がそれほど悪くない場合は、そのまま売却するか、次の古家付き土地で売り出す方法を選択したほうが良いでしょう。

築40年以上の住宅を早く売却する方法③古家付き土地で売り出す

住宅には値段を付けずに、土地とセットで売却する方法です。
先述のとおり、近年は購入費用を抑えてリノベーションにお金をかけ、理想の住宅にしたいと希望する方が増えています。
そのため、築40年以上の住宅でも、土地とセットなら購入希望者が見つかる可能性があるでしょう。
リフォームや解体と比べて費用がかからないことからも、おすすめの方法です。

まとめ

築40年以上の住宅は、資産価値がないことや、新耐震基準を満たしていない心配があるなどの理由によって、売れにくい可能性があります。
けれど、そのまま放置していると、さまざまなリスクが生じてしまいます。
売却方法を工夫すると、スムーズに売れる可能性があるので、適した方法を探して早めに売却しましょう。