古い家をうまく売却する方法は？基準や注意点についても解説

古い家が、普通の家と比べて売却しにくいことは、ほとんどの方がイメージできるでしょう。
だからこそ、古い家の売却を検討する際には、注意しなければならないポイントがあります。
そこで今回は、そもそも古い家の基準は何なのか、古い家を売却する方法について解説いたします。
また、古い家を売却する際の注意点も解説しますので、ぜひご参考になさってください。

古い家の基準について

古い家の売却を検討する際は、築年数や耐震性能が資産価値に大きな影響を与えます。
これらの要素を正確に理解し、適切な対策を講じることで、売却活動を有利に進めることが可能です。
まずは、築年数と耐震性能が不動産価値に与える影響についてみていきましょう。

築年数と不動産価値の関係

築年数は、不動産の評価において重要な指標の一つです。
一般的に、建物は新築時が最も高い価値を持ち、時間の経過とともに減価償却が進行します。
とくに、築20年を超えると資産価値の下落が顕著になる傾向があります。
これは、建物の老朽化や設備の劣化が進行し、修繕やリフォームの必要性が高まるためです。
また、築年数が古い物件は、現行の建築基準法に適合していない可能性があり、安全性や快適性の面で現代の住宅と比較して劣る場合があります。
しかし、適切なメンテナンスやリノベーションをおこなうことで、築年数が古くても資産価値を維持または向上させることが可能です。
とくに、外観や内装のリフォーム、設備の更新などは、不動産の魅力を高め、売却価格の向上につながるでしょう。
さらに、立地条件や周辺環境も築年数とともに考慮すべき要素であり、これらが良好であれば、築年数が古くても高い評価を受けることがあります。

耐震性能の重要性

日本は地震が多発する国であり、住宅の耐震性能は非常に重要視されています。
それによって、1981年に建築基準法が改正され、新耐震基準が導入されました。
この基準に適合している建物は、震度6強から7程度の地震でも倒壊しないことが目安となっています。
一方、1981年以前に建築された建物は旧耐震基準で設計されており、耐震性能が劣る可能性があります。
そのため、旧耐震基準の建物を売却する際には、耐震診断を実施し、必要に応じて耐震補強工事をおこなうと良いでしょう。
これにより、買い手に対して安全性をアピールでき、売却活動を有利に進めることができます。
また、耐震性能の向上は地震保険の加入条件や保険料にも影響を与えるため、それも買い手にとって大きなメリットとなるでしょう。

古い家を売却するための方法

冒頭でも述べたように、古い家はやはり普通の家と比較して売れにくい傾向があります。
そのため、古い家の売却を検討する際は、売り出し方法を工夫することが大切です。
この章では、古い家を売却する三つの方法について、それぞれの特徴を解説します。

古い家を売却する方法①：古家付き土地のまま売却する

古い家をそのままの状態で売却する方法として、「古家付き土地」として売り出す選択肢があります。
この方法の主なメリットは、売主が解体費用を負担せずに済む点です。
解体費用は建物の規模や構造によって異なりますが、一般的に数十万円から百万円以上かかることがあります。
また、建物が存在することで、固定資産税の軽減措置が適用される場合もあります。
ただし、買主が建物の状態を確認しにくいことや、再建築不可物件の場合、売却が難航する可能性がある点には注意が必要です。
さらに、建物の老朽化が進んでいる場合、買主から値引き交渉を受けることも考えられるでしょう。
そのため、売却前に不動産会社などの専門家と相談し、適切な価格設定をおこなうことが大切です。

古い家を売却する方法②：リフォームして売却する

古い家は、リフォームして売却する方法もあります。
リフォームをおこなうことで、不動産の魅力が向上し、売却価格の上昇や早期売却が期待できるでしょう。
とくに、キッチンやバスルームなどの水回りの設備を新しくすることで、買主の関心を引きやすくなります。
ただし、リフォームには費用がかかるため、投資額と売却価格のバランスを考慮しなければなりません。
また、リフォーム内容が買主の好みに合わない場合、逆効果となる可能性もあります。
そのため、リフォーム内容を決定する際には、ターゲットとする層を意識し、需要の高い設備やデザインを選ぶことが望ましいでしょう。
さらに、リフォームをおこなう際には、信頼できる業者を選び、工事の品質やアフターサービスにも注意を払うことが大切です。

古い家を売却する方法③：更地にして売却する

古い家を解体し、更地として売却する方法も検討できます。
更地にすることで、買主は自由に建物を建てられるため、需要が高まる可能性があります。
とくに、土地の立地や形状が良好であれば、高値での売却が期待できるでしょう。
しかし、前述の通り解体費用がかかる点や、建物がなくなることで固定資産税の軽減措置が適用されなくなる点には注意が必要です。
また、解体工事中の近隣への配慮や、廃棄物の適切な処理など、環境面や法的な遵守事項も考慮しなければなりません。
そのため、この方法を検討する場合は、解体費用や税金の変動を含めた総合的なコストを把握することが大切です。

古い家を売却するときの注意点について

ここまで、古い家の基準や売却方法について解説しましたが、古い家の売却を検討する際、特有の注意点がいくつか存在します。
具体的には、再建築不可物件、契約不適合責任、境界の明確化に関する注意点が挙げられます。
スムーズに取引を進めるためにも、これらの注意点を事前に把握しておくようにしましょう。

再建築不可

再建築不可物件とは、現存する建物を取り壊した場合、新たに建築物を建てることができない土地を指します。
主な原因として、建築基準法第43条に定められた接道義務を満たしていないことが挙げられます。
具体的には、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合、再建築が認められません。
このような物件は市場価値が低く、売却が難航する可能性があります。
そのため、売却を検討する際は、隣接地の所有者と交渉し、接道義務を満たす方法を模索することが肝心です。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買契約において引き渡された物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任のことです。
古い家の場合、雨漏りやシロアリ被害など、目に見えない欠陥が存在する可能性があります。
これらの欠陥が発見された際、買主から修繕費用の請求や契約解除を求められるリスクが考えられるでしょう。
契約不適合責任のリスクを軽減する方法としては、既存住宅売買瑕疵保険への加入が挙げられます。
この保険に加入することで、買主に安心感を与え、結果として売却の円滑化が期待できます。

境界

土地の境界が不明確な場合、売却後に隣地所有者とのトラブルが発生する可能性があります。
とくに古い家では、境界標が失われているケースも少なくありません。
そのため、売却前に専門家に依頼し、境界確定測量をおこなうことが重要です。
これにより、買主に安心感を提供し、スムーズな取引が進められるでしょう。
また、境界が明確であることで、物件の価値向上にもつながると考えられます。

まとめ

古い家を売却する際は、築年数や耐震性能を確認し、適切な対策を講じることで資産価値を維持または向上させることができます。
また、「古家付き土地」として売る方法、リフォームして売る方法、解体して更地として売る方法の三つが挙げられます。
ただし、古い家を売却する際には、再建築不可、契約不適合責任、境界の明確化についての注意が必要です。