不動産売却における家屋の解体費用の相場は？解体の流れやデメリットも解説

不動産の売却方法はさまざまあり、どのような方法が良いかわからない方が多いかと思います。
また、そのなかでも老朽化している住宅を解体して土地だけを売るケースがあり、解体工事にかかる費用の目安がわからず、躊躇している方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、解体費用の相場や解体するときの流れ、デメリットについても解説しますので、家屋を解体したうえで不動産を売却する予定の方はお役立てください。

不動産売却における家屋の解体費用の相場

家屋の解体費用は、物件の条件によって大きく異なり、相場価格には幅があります。
ここでは、物件の条件を区分したうえで、解体にかかる相場価格について解説します。

相場に影響する条件

家屋を解体するときの相場価格は坪数によって差があるほか、構造によっても費用が変わる点に注意が必要です。
また、立地条件や周辺環境、付帯工事の有無だけではなく、依頼する業者によっても費用が異なります。

坪数と構造

解体しやすい木造住宅は、価格が低いのに対し、頑丈な鉄筋コンクリート造の建物は解体に手間がかかり、高額な費用が必要です。
解体工事に時間を要する点のほか、重量や廃棄のしやすさなどが費用に影響しています。
建物の構造別での解体費用の坪単価は、木造で3.1〜6.5万円/坪、鉄骨造が3.4〜7.0万円/坪、鉄筋コンクリート造では3.5〜8.0万円/坪が目安の金額です。
構造別の坪単価に坪数を乗じた金額が相場価格になるため、概算として計算してみるとよいでしょう。
たとえば、20坪の木造住宅は62〜130万円、40坪の鉄筋コンクリート造住宅であれば140〜320万円程度が相場価格になります。

立地条件や周辺環境

家屋が建っている場所も費用に影響し、面積が同じ程度の木造住宅でも大きな差が発生するケースがあります。
たとえば、重機が入れないような狭い土地だったり、敷地に接している道路が狭かったり、隣接地と近接しているとスムーズに作業を進められません。
その場合、重機を使うのが不可能なため、人力による部材や廃棄物などの運搬が必要となり、その分に応じた人件費がかかります。
さらに、足場を立てられないと手間が増え、道路が狭い場合は誘導員の手配も必要になるため、人件費に影響する工事では費用が上乗せされるでしょう。

付帯工事

付帯工事とは、家屋の解体だけではなく、庭木や庭石、建物の周囲に設置しているブロック塀や門扉、フェンスの撤去などを指しています。
付帯工事の必要がない物件であれば、追加費用がかかりませんが、工事が発生すると、付帯物の量や種類によって追加費用が必要になります。
庭木の撤去には1本あたり1〜5万円、ブロック塀を撤去するには1㎡あたり2,000～2,500円、門扉やフェンスの撤去には1式で最低2万円程度かかるでしょう。
なお、築古の物件になると、有害物質に指定されているアスベストを使用しているケースがみられます。
アスベストを含む物件を解体するときには、防護服を使用するなど厳重な対策が必要になり、処理面積によっては追加費用が高額になるかもしれません。
相場価格は、300㎡以下で2〜8.5万円、300〜1,000㎡で1.5〜4.5万円、1,000㎡を超えると1〜3万円程度が目安です。
その他の費用として、家具などの残置物の処分を依頼するときも、付帯工事に加算されるでしょう。
廃材処理の相場価格は、木くずが最低1万円、ガラス陶磁器は最低2.2万円、石膏ボードやタイル、コンクリートガラになると最低2.5万円程度が目安です。

解体業者

住宅の建設を依頼するときには、ハウスメーカーや工務店にお願いするケースが多くなるでしょう。
ハウスメーカーや工務店も解体工事を受注していますが、実際に作業をおこなうのは下請け業者であり、中間費用が発生するのが一般的です。
安価で抑えたいときには、解体工事を専門に実施している業者へ直接依頼するのが得策です。

不動産売却において家屋を解体するときの流れ

築古の家屋が建っていて売却できそうにないと感じたときには、解体を判断する前に不動産会社に相談するのがおすすめです。
ここでは、不動産会社から建物の解体を勧められた際に、解体工事を進める流れについて解説します。

見積り

解体する方向を決めたときには、複数の解体業者に見積りを依頼しましょう。
見積りの金額だけではなく、信頼できる業者に依頼するのが重要なポイントになります。
現地調査の様子のほか、見積りで不明な点を尋ねるなどによって信頼性を見極め、契約先を決めてください。
なお、解体工事の期間は、建物の規模や業者の繁忙状況によって変わるため、希望時期に間に合うか事前に確認することも大切です。

解体準備

解体工事をおこなうときには、どうしても騒音や埃が発生します。
そのため、契約を結んだら、近所に対して騒音や埃が出ることを伝えるなど、事前に挨拶しておきましょう。
このほか、電気やガス、水道の停止を申し込むなど、解体工事に向けて準備を進めてください。

解体工事

工事を実施するうえで、足場を組むとともに、近所への埃による影響を抑えるため家屋をシートで覆います。
その後、断熱材やドアなどの建具、設備機器、備え付け家具などを解体し、骨組みである梁や柱、屋根も解体します。
コンクリートの基礎を掘り起こして撤去すると、大きな作業は終了です。

廃材処理・整地

解体工事で発生した木やガラス、コンクリートなどの廃棄物をトラックで処分場へ運搬します。
足場を崩してから土地を平らに整地するまでが、家屋解体における全体的な流れになります。

不動産売却において家屋を解体するときのデメリット

不動産を売却するうえで、築古の家屋を解体しても、土地の買い手をみつけられるとは限らず、実施にあたっては慎重に判断しなければなりません。
ここでは、家屋を解体するときのデメリットについて解説します。

解体費

更地にして売却しやすくなるとしても、解体工事には費用がかかり、土地の売却価格に解体費用を上乗せできるとは限りません。
家屋を残したままでも売れる可能性があるときには、費用をかける必要があるのか十分に検討が必要です。
築古の住宅を購入して、自分の好きなようにリフォームするのを希望する購入希望者もいるため、解体に取り組むべきか不動産会社へ相談してみるとよいでしょう。
なお、解体費用は、買い手がみつかる前に業者へ支払う必要があり、自己資金やローンなどでまかなえる状況でなければ、解体を依頼するのは難しいかもしれません。

固定資産税

住宅が建っている200㎡以下の土地は、税金の優遇措置によって固定資産税が6分の1に減額されています。
また、200㎡を超えた部分に対しては3分の1に減額になるほか、都市計画税についても類似の減額措置を受けており、多くの土地所有者が恩恵を受けているはずです。
これに対し、家屋を解体すると優遇措置の対象から外れてしまう点に注意が必要で、解体を決断するときのデメリットといえます。

再建築不可

都市計画法における市街化調整区域内の土地は、建物の新築が規制されているとともに再建築不可とされています。
ただし、建物が区域の指定前に建築されている場合は、再建築が認められる可能性があります。
しかし、このような場合でも、許可を得ずに解体してしまうと、再建築の可能性を失ってしまいかねません。
建物を建築できない土地は、買い手をみつけるのが難しくなるため、市区町村へ確認してから解体工事に取り組むようにしましょう。

まとめ

不動産の売却にあたって、老朽化している住宅を解体してから土地だけを売るケースがあります。
しかし、土地の売却価格に解体費用を上乗せできるとは限らないので注意しなくてはなりません。
解体工事に関しては、実施する前に不動産会社へ相談するなど、慎重に取り組むようにしましょう。