家を売るときの事前準備はどうすれば良い？売却から引渡しまでの流れも解説
家を売るときには、事前準備をしっかりおこない、流れに沿って進めていくことが大切です。
しかし、はじめて家を売る場合、売り出してから引渡しまで、具体的にどうすれば良いかわからない方も多いでしょう。
そこで今回は、家を売るための事前準備と、売り出してから引渡しまでの流れについて解説します。
マイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
家を売るときの流れ1：事前準備
大切なマイホームを売却するなら、できれば良い条件で売りたいですよね。
家を売るときには、どのような方法があるのか、いつ売り出すのが効果的なのかといった情報を事前に把握しておくことが大切です。
また、家を売るために必要な書類も準備しておくと、スムーズに手続きが進みます。
そこでまずは、家を売るときの事前準備として、家を売る方法と売却に効果的な時期、必要書類について解説します。
家を売る2つの方法
家を売るときには、「仲介」と「買取」という2つの方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、特徴を押さえて、状況に合った売却方法を選択しましょう。
仲介
不動産会社が売却活動をおこなって買主を探す方法です。
売主の希望に近い条件で購入してくれる買主と取引できるため、市場相場に近い価格での売却が望める点が大きなメリットです。
ただし、立地条件や家の状態によっては、なかなか買主が現れず、売却期間が長引く恐れがあります。
また、取引が成立した際には、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
買取
仲介のように売却活動をおこなって買主を探すのではなく、不動産会社が直接買主となって家を買い取る方法です。
したがって、仲介手数料が発生しません。
不動産会社が提示する査定価格に納得すれば、すぐに売買契約に進むため、約1週間～1か月で現金化できる点が大きなメリットです。
ただし、買取価格は仲介より安くなる可能性があります。
家を売るのに効果的な時期
「季節」「築年数」「税金」の3つのポイントを考慮して売り出す時期を設定するのも、売却を成功させるコツです。
季節
家を売るときは、不動産売買の「繁忙期」に売り出すのが効果的です。
それは、4月からの転勤や進学に合わせて物件を探す方が増える、2月～3月頃です。
この時期は不動産の需要が高くなり、物件の情報が多くの方の目に留まるため、ほかの季節より家が売れやすくなります。
築年数
建物は築年数が古くなるにつれて劣化していくため、資産価値が減少します。
また、建物には耐用年数が定められており、それを過ぎると資産価値がほとんどなくなってしまうのです。
たとえば、木造住宅の耐用年数は22年と定められています。
22年を過ぎると売れにくくなり、売却価格も安くなる可能性が高いです。
税金
家の売却で譲渡所得（利益）を得ると、その譲渡所得額に対して「譲渡所得税」が課されます。
譲渡所得税の税率は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類されます。
短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得の約2倍です。
つまり、不動産の所有期間によって納める税額に大きな差が生じるため、5年ほど所有した家を売る場合は、税率が下がるタイミングで売却したほうが節税できます。
家を売るために必要な書類
家を売るためには、以下のようにさまざまな書類が必要です。
○登記済証・登記識別情報通知
○固定資産評価証明書・固定資産税納税通知書
○購入時の売買契約書・建物図面・間取り図
○付帯設備表・物件状況報告書
○土地測量図・境界確認書
○本人確認書類
すべて事前に揃えておかなければならないというわけではありませんが、スムーズに売却を進めるために、早めに準備しておくことをおすすめします。
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家を売るときの流れ2：査定から売り出し期間まで
次に、実際に家を売り出すまでの流れについて解説します。
家を仲介で売る場合は、以下のような流れで進めるのが一般的です。
不動産会社の査定を受ける
まずは、売り出したい家がどれくらいの価格になるのかを把握するために、不動産会社に依頼して不動産査定を受けます。
不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定
机上査定とは、建物の基本情報や、インターネットなどで調べられるデータをもとに査定する方法です。
具体的には、建物の大きさや間取り、築年数、周辺の類似物件の販売価格や過去に成約となった事例などを参考にします。
訪問査定
訪問査定は、机上査定で用いたデータにくわえ、現地で担当者が調査した結果を加味したうえで、査定価格を算出する方法です。
たとえば、建物の状態や日当たり、周辺環境なども査定価格に反映されます。
とりあえず大まかな価格が知りたい場合は、机上査定でも良いでしょう。
家を売ることが決まっていて、現実的な価格を把握したい場合は、訪問査定をおすすめします。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
次に、仲介を依頼する不動産会社と、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産を売却するための販売活動や契約手続きなどを不動産会社に依頼する契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ販売方法や業務内容が異なります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社のみに仲介を依頼する契約で、レインズへの登録や、売主への販売報告が義務付けられています。
購入希望者が多く集まりそうな人気エリアは、一般媒介契約で複数の不動産会社から売り出し、比較して買主を選ぶと良いでしょう。
一方、需要が低いエリアの場合や、早く家を手放したいという方は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結び、物件の情報を広く公開するのがおすすめです。
売却活動
媒介契約を結んだ不動産会社が、チラシを作成してポスティングしたり、インターネットに情報を掲載したりといった売却活動をおこないます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、定期的に販売状況の報告があるため、売り出してからの反応を把握できます。
家を売るときの流れ3：希望者が現れてから引渡しまで
最後に、売り出してから引渡しまでの流れについて解説します。
購入希望者が現れたあとは、以下のような流れになります。
内見対応
購入を検討する方のほとんどが、内見を希望します。
内見時に良い印象を持ってもらえるように、整理整頓や掃除をおこない、内見当日は快く見学者を迎えましょう。
買主と売買契約を結ぶ
買主が決まったら、いよいよ売買契約の締結です。
売買契約書の内容をしっかり確認し、売主と買主の双方が署名・捺印をして売買契約を結びます。
このとき、売買価格の10％～20％ほどの手付金を受け取ります。
また、売買契約が成立したら、仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。
決済・引渡し
購入を決めた買主は、住宅ローンの本審査を受けます。
したがって、売買契約を結んでから売却代金の決済まで、約1か月かかるのが一般的です。
決済と同時に引渡しをおこなうため、決済日までに引っ越しを済ませておきましょう。
また、仲介手数料の残り半分を、決済時に支払うのが一般的です。
さらに、同日に家の所有権移転登記をおこないます。
自分で申請することも可能ですが、スムーズに手続きするために、司法書士に依頼することをおすすめします。
まとめ
家を売るときには、事前準備をしっかりおこなうことと、流れを把握しておくことで、スムーズに売却が進みます。
不動産会社との媒介契約は3種類あるため、売り出したい家の状態や立地条件などを考慮し、物件に合ったものを選ぶことが大切です。
また、購入希望者に良い印象を持ってもらうために、売却活動中はしっかり内見準備をおこない、気持ち良く見学できる空間づくりを心掛けましょう。
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