お願いすべき不動産屋の見分け方！囲い込みには要注意
不動産売買を検討されている方の多くは、いくつもの不動産会社に問い合わせをして物件査定をしていくのが一般的な流れです。各、不動産会社にはそれぞれの目線があるためこの物件は「これぐらいの金額で売れる」と言って、売主様がその不動産会社様を信用すれば媒介契約を結ぶ流れになりますよね。
そこで、皆さまにはぜひ「いい不動産会社」をしっかり選定していただきたく思います。そのためには、売主様である皆様につけて頂きたい業界知識が一つあります。それが「囲い込み」と言われるものです。今回は、その業界用語「囲い込み」についてご紹介させて頂きます。
1.囲い込みとは
「囲い込み」について知るためにまずは、媒介契約について説明します。
①媒介契約
不動産を売却したい場合、多くの方は不動産会社に売却を依頼するでしょう。
その際、不動産会社と結ぶ契約が媒介契約です。
媒介契約を結べば、不動産会社は売主に代わって買い手を探し、売買のための交渉も行ってくれます。
媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の三種類ありますが、それぞれの特徴を簡単に説明させて頂きます。
～専任媒介契約～
専任媒介契約も、一社にのみ売却の仲介を依頼する契約ですが、依頼者は自分自身で買主を見つけることも可能です。また、不動産会社は売主様に対して専任媒介契約においては2週間（休業日を含む）に1回以上報告しなければなりません。もし、既に専任媒介契約を依頼している不動産会社様がいて、報告を全くしてこない場合、果たしてちゃんと販売活動をしているのか、、、。疑問に思ってもいいかもしれませんね。
～専属専任媒介契約～
専属専任媒介契約は、一社にのみ売却の仲介を依頼する契約で、依頼者は自分自身で買主を見つけることができません。ここが、専任媒介契約と違うところですね。すべてを不動産会社様に任せることになります。その代わり、専任媒介契約と異なり不動産会社様は、1週間に1回以上売主様に対しての販売活動の報告義務があります。
～一般媒介契約～
一般媒介契約は、複数の会社と契約を結ぶことができます。また、売主様はご自身で買主を見つけることができます。しかし、スグウルではこの契約はお勧めしていません。なぜなら、基本的に不動産会社は多くのお客様を抱えております。その場合、他社様にもお願いしている売主様に対して特別なアプローチや買主探しを積極的に行わないからであります。。。
また、一般媒介契約の場合、不動産流通機構（レインズ）への登録義務がないのです。
※レインズ（REINS）とは「Real Estate Information Network System」の頭文字「REINS」を示したもので、不動産物件情報交換のためのネットワークシステムを指します。 簡単に言うと不動産仲介会社が物件情報を確認するシステムなので、一般の方は残念ながらアクセスできないものです。
囲い込みについてしっかり学びましょう
囲い込みとは、売却の仲介を依頼された物件を意図して他社に紹介せず、自社でその物件を買う人を見つけ、売却も購入も自社でのみ成約させようとすることです。
通常であれば、専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んだ不動産会社は、「レインズ」（Real Estate Information Network Systemの略）という、不動産業者向けの物件情報の共有を目的とした、ネット上のデータベースに物件を登録する義務があります。
しかし、レインズに登録をしなかったり、登録してもすぐに削除をしたり、問い合わせの連絡が来ても「その物件は申し込みがあった」などと嘘をついたりして、他社に物件を売却しないようにするのです。
いうならば売主は、依頼をした会社に囲い込まれたことになります。
不動産会社が囲い込みをする理由
他社からも買主を見つけたほうが早く売却できて利益にもなるのに、なぜ囲い込みをするのでしょうか。気になりますよね。
その理由は、まさに仲介手数料にあります。
もし、自社で買主を見つけた場合、売主と買主、両方から仲介手数料を貰うことができます。
しかし、レインズを見た他社から買主を紹介されて売買が成立した場合、売主からしか仲介手数料を貰うことができないのです。
前者を「両手仲介（両手取引）」、後者を「片手仲介（片手取引）」といいますが、どちらがより自社の利益になるのかを考えると、あきらかに両手仲介であり、そのために囲い込みを行います。そして、囲い込みはいまだに不動産会社に根強くある慣習なのです。不動産屋＝悪い人たち。実は、このイメージも「囲い込み」の横行から来ているのです。。。悲しいことですが。。。
囲い込みをされると、他社に物件の情報が流れないため、買い手が見つかりにくくなり、売却まで時間がかかります。だから、囲い込みをしている不動産会社は、「なかなか売れないので値下げをしましょう」などと提案してきます。いや、「あなたたちが紹介していないからでしょう！！！」って同業者の僕たちからしたら言いたくなりますね。
値下げをして買主を見つけたとしても、会社側は両手仲介となり、売主、買主の両方から仲介手数料を貰えるため、囲い込みをしないでまっとうな業務をしているより会社の利益になります。
つまり、売却まで時間がかかろうが、値下げをしようが、損をするのは売主様だけ、ということなのです。
囲い込みの先にあるのは？
ここで皆様の中で疑問に思うことがあるはずです。それは、「紹介していないなら買主様を結局見つけられないじゃん」
その通りです。
囲い込んでいる物件の購入者は、一般の方々ではありません。では、どこのだれなのか。
実は、ほとんどのケースで知り合いの不動産会社が買い取っているのです。
ということは、売主様は
①囲い込まれて
②長期間放置されて
③不動産の買取業者が物件を買い取り
④仲介手数料を仲介会社にお支払いする
ここで、売主様が思うことは「だったら最初から買取会社に依頼すればよかったのではないか。早い、仲介手数料はかからない。細かいやりとりはいらない。」
実は、スグウルではそのように
他の不動産会社に媒介で任せていたんだけど結局売れなくて、、、
なんか信用できなくて、、、
結局売れなくて、、、
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【例】
その物件諦めたら試合終了です
売主様である皆様が売り悩んでいるその物件、一度、買取でも媒介でもいいのでスグウルにお任せしてみてはいかがでしょうか
スグウルでは、こんな物件も対応できます
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