負動産とは？相続時の処分法や相続放棄の方法を解説！

相続した不動産が空き家や利用価値の低い土地だったとき、その処分に悩む方は多いでしょう。
相続した空き家や土地が「負動産」となるのを防ぐには、適切な対策を講じることが重要です。
そこで今回は「負動産」とはどのような不動産を指すのか、負動産の適切な処分方法、そして相続放棄の手続きの流れについて解説します。

負動産とはどのような不動産のこと？

負動産とは「負担となる不動産」を指し、所有すると経済的負担が発生する不動産を意味します。
おもに利用価値が低く、売却や活用が難しい土地や建物を指してそのように呼ばれる傾向です。
まずは、負動産の特徴について見ていきましょう。

負動産の特徴とは？

負動産には以下のような特徴があります。

固定資産税など維持コストがかかる

買い手が見つかりにくい

空き家問題の原因となる

とくに地方や過疎地域にある不動産は需要が低いため市場価値がほとんどなく、売却が困難であることが負動産化の大きな要因となっています。

負動産と固定資産税の関係

たとえ負動産であっても、所有している限り固定資産税の支払い義務が発生します。
固定資産税は土地や建物の評価額に基づき毎年課税される税金で、売却や処分ができないときには実際に住んでいなくても半永久的に維持費を支払い続けなければなりません。

空き家問題と負動産の関係

近年、空き家の増加が社会問題となっています。
実際、総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、日本の空き家率は13.8％にのぼり、今後さらに増える見込みです。
空き家を放置すると景観の悪化・倒壊リスク・治安の悪化といった問題を引き起こします。
また行政から「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例による固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が大幅に増える可能性があります。
このように、負動産は放置するとさらに負担が大きくなるため早めの対策が重要です。

相続した負動産を処分する方法

負動産を持ち続けることは経済的な負担になるため、可能な限り早めの処分が重要です。
ここでは、負動産を処分する方法を紹介します。

処分方法①売却する

負動産を処分するもっとも一般的な方法は売却です。
負動産の売却方法には「不動産会社に仲介を依頼する」「不動産会社に直接買い取ってもらう」のおもに2種類あります。
ただし、負動産は市場価値が低く需要も期待できないため、売却が難しい点は否めません。
そのため、負動産の売却価格を相場よりも下げる、解体して更地にしたうえで売り出すといった対策も適宜検討することをおすすめします。
また、空き家を専門とする不動産会社に直接買取を依頼するのもひとつの手です。

処分方法②空き家バンクを利用する

売却が困難であれば、地方自治体が運営する「空き家バンク」を活用するのもひとつの手段です。
空き家バンクとは「自治体が空き家情報を提供し、購入希望者と売却希望者をマッチングさせて売買を成立させる制度」です。
購入希望者のなかには、自然豊かな環境で生活を送りたいなどの理由で地方にある不動産を求めている方もいます。
そのため、通常の不動産市場では売却しにくい負動産でも処分できるかもしれません。
また、空き家バンクを利用して負動産を売りに出すと、空き家の改修工事に対して補助金を支給してくれる自治体もあります。
老朽化が進んだ空き家でも適切なリフォームを施したうえで空き家バンクに情報を掲載すれば、買い手が見つかる可能性が高まります。
ただし「そもそも空き家バンク制度がない自治体がある」「登録条件に成約がある」などのケースがあるため、自治体への事前相談がおすすめです。
くわえて、空き家バンクを通じて負動産を売却するときには、不動産会社のサポートを得られるかも確認しておきましょう。
もし不動産会社のサポートを受けられないときには、個人で契約の条件交渉や売買契約の手続きなどをおこなわなければならず、トラブルに見舞われるおそれがあります。

処分方法③相続した不動産を寄附する

相続した不動産を今後も活用する予定がないのなら、自治体やNPO法人などへの寄附を検討するのがおすすめです。
不動産の売却益は手にできないものの、固定資産税や維持管理の負担から解放されるのは大きなメリットといえます。
ただし、自治体では基本的に空き家の寄附は受け入れておらず、まずは所有者側で解体して更地にしなければなりません。
解体費用として100万円以上を負担しなければならない点はデメリットです。
また、自治体が寄附を受け入れているのは、あくまでも自治体にとって有益となる土地のみです。
たとえば、土地の面積が広く、公園や火除け地などとして活用できるときには寄附を受け入れてもらえるかもしれません。
自治体によって土地の寄附を受け入れる条件は異なるため、更地にする前に事前に確認することをおすすめします。

相続放棄で負動産の所有を回避する方法

親などが亡くなったときにそもそも実家を相続したくないのなら、相続放棄を選択するのは選択肢のひとつです。
初めから相続する権利を放棄してしまえば、実家を相続して負動産化してしまうのを防げます。
ここでは、相続放棄の手続き方法や注意点について解説します。

相続放棄の手続きの流れ

相続放棄をするには、被相続人の死亡を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申請をおこなう必要があります。
もし期限を過ぎてしまうと、相続放棄はできなくなる点に注意しましょう。
また「亡くなった親の家財道具を処分した」などの行為があったときには「単純承認をした」と見なされ、相続放棄ができなくなってしまいます。
そのため、亡くなった親の財産にはうかつに手を付けないように気を付けましょう。
相続放棄の手続きで必要となる書類は以下のとおりです。

相続放棄申述書

被相続人の戸籍謄本

被相続人の住民票または戸籍の附票

相続放棄する方の戸籍謄本

書類の取得には時間がかかるため、期限内に相続放棄をおこなえるようにするには速やかな行動が重要です。
相続放棄が無事に受理されたら、裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が送られてきます。

相続放棄時の注意点

相続放棄をすると負動産だけでなく、預貯金や有価証券などほかの財産も相続できなくなるため、慎重に判断する必要があります。
また、相続放棄をすると、次順位の相続人（兄弟姉妹など）が負動産をはじめとする財産を相続する形になります。
そのため、事前に親族と話し合いをしておくことが重要です。
一方で、相続放棄をしても負動産の管理義務から解放されるわけではない点にも注意が必要です。
具体的には、次の相続人か相続財産清算人が選任されるまでは負動産の管理をし続ける必要があります。
仮に負動産が倒壊して近隣の方に被害を与えたときには、管理義務を負う相続人が損害賠償に応じなければなりません。
したがって、ほかに相続人がいないときには、家庭裁判所に申し立てて相続財産清算人を選任してもらいましょう。
ただし、相続財産が少ないときには、相続財産清算人の選任にあたって100万円ほどの予納金を裁判所から請求されることがあります。

まとめ

負動産とは、活用が難しく維持するだけでコストがかかる不動産を指します。
相続した負動産を放置すると、固定資産税などのコストがかかるだけでなく管理責任も発生するため、売却や空き家バンクの活用などで早めの処分を検討しましょう。
負動産となり得る実家を相続したくないときには相続放棄を選択するのはひとつの手ですが、管理義務から解放されるわけではない点に注意が必要です。