【小田原市上町の市街化調整区域空き家】他社では取り扱い不可と診断された空き家を買い取りました

神奈川県小田原市上町の「空き家」買取時の状況

①市街化調整区域のため再建築不可
➁土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
③浄化槽の点検放置
④雨漏れ多数

①市街化調整区域の空き家、「土地として売れない」難しさ

今回ご相談いただいた物件は、市街化調整区域に存在する空き家でした。市街化調整区域は、原則として新たな建築が制限されているエリアのため、建物を解体しても土地として自由に売却できないケースが多くあります。

「更地にすれば売れるだろう」と考えがちですが、調整区域では住宅の再建築が認められない場合もあり、買主は利用目的を限定されてしまいます。その結果、住宅ローンが使えず、需要は現金購入の一部に限られ、仲介での売却は長期化しがちです。

空き家のままでも管理費や固定資産税はかかり続け、売主様の負担は増す一方です。

②北側が崖地、土砂災害特別警戒区域の空き家が抱える課題

今回の物件は、北側に崖が存在し、土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）に該当していました。この区域では、再建築や建て替えの際に厳しい安全基準が課されます。具体的には、擁壁の設置や補強、建物構造の制限などが必要となり、通常よりも工事費用が大幅に増加し、数千万単位で追加費用が掛かる可能性があります。

そのため、買主は「将来建て替えができるのか」「追加費用はいくらかかるのか」と不安を感じやすく、住宅ローンも通りにくいのが実情です。結果として、購入検討者が限られ、仲介での売却は長期化しがちになります。

③10年以上点検されていない浄化槽が売却を難しくする理由

今回の物件は、浄化槽が10年以上法定点検を受けていない状態でした。浄化槽は法律により、定期的な保守点検や清掃が義務付けられており、未実施の場合は是正指導を受ける可能性があります。

また、長期間点検されていない浄化槽は、内部部品の劣化や故障のリスクが高く、場合によっては本体交換が必要となり数十万〜百万円以上の費用がかかることも。こうした不確定なコストは買主に敬遠され、仲介での売却は難航しがちです。

④雨漏りが多い物件が売れにくい理由とは

今回の物件は、室内の複数箇所で雨漏りが確認されていました。雨漏りは壁紙や設備を直すような通常のリフォームとは異なり、原因特定が難しい点が大きな特徴です。屋根・外壁・防水層・配管など原因が複数に及ぶことも多く、調査だけで費用と時間がかかるケースもあります。

仮に補修しても再発リスクが残るため、買主は「見えない部分まで傷んでいるのでは」と不安を抱きやすくなります。その結果、住宅ローンが通りにくく、価格交渉も厳しくなりがちです。

このように雨漏りは、修繕コストの不透明さと将来リスクから買主に嫌われやすく、仲介での売却は長期化しやすい傾向があります。

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①三浦市宮川町・擁壁・空き家　買取実績

②土砂災害警戒区域・相模原市緑区小原の空き家　買取実績

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