抵当権の付いた不動産を売却する方法
抵当権とは、住宅を購入する際、金融機関と住宅ローンを組むのが一般的であります。その際、借入先となる金融機関によって購入対象の不動産に設定されるものであります。この情報は、登記簿謄本にも記載されるものであります。
不動産を購入しても急な転勤や、住宅ローンの返済が厳しくなり抵当権付きの不動産を手放さなければならないときが来るかもしれません。今回は、ローン返済の途中で住宅や土地を売却したくなった場合、どうすればいいのか抵当権付きの不動産売却についてご紹介させて頂きます。
抵当権とは
抵当権とは、金融機関などがお金を貸す際に土地や建物などの不動産を借入の担保として確保するための権利です。住宅ローンの金額が契約時に決められ、その額を完済するまでは新たに住宅ローンを組むことができないことが特徴の一つです。
※年収によっては借入が可能な場合があります。
大きな額の資金を貸し出すことは、銀行や金融機関にもある程度のリスクが生じます。貸したお金が返ってこないなんてことがないようにするものですね。
万が一、住宅ローンの返済が難しくなった場合、住宅ローンのを貸し付けている金融機関がその抵当権がかけられた不動産を競売にかけ、住宅ローンの支払いのあてになるようになっているのです。
基本的に抵当権が実行されるのは、住宅ローンの返済ができなくなった時だけです。住宅ローンを滞りなく返済している限り抵当権が実行されることはないと思っていただいて問題ありません。
抵当権付きの物件は売却が可能であるか
結論：抵当権が設定されていても不動産売却は可能です。
抵当権付きの不動産であっても自由に売買できます。売ってはいけないという決まりはありません。しかし、抵当権を抹消後売却、もしくは売却と同時に抹消することが一般的です。
なぜなら、購入者様からしたら抵当権付きの不動産を買い受けることは非常にリスクが大きいからです。売却した金額が債務より少なく売主様が抵当権を外すことができなかった場合、いつ競売にかけられるか分からないからです。また、抵当権が設定されている物件に融資を行う銀行なども基本的には存在しません。よって、スムーズに不動産売却をしたい場合は抵当権抹消について理解を深めておき売却スケジュール、残債を完済する資金計画を立てる必要があります。
相続した物件に抵当権がついていたら
ここで問題となってくるのが、不動産を相続した際に「相続した物件に抵当権がついていた」なんて方もいるかと思います。
残念ながら抵当権は、不動産を相続したことによって抹消されるものではありません。
また、借金も相続の対象となるため被相続人が借金をしていた場合、その借金も相続されます。相続後の借金の返済が滞ってしまうと、不動産を競売にかけられてしまう可能性があります。
それでは実際に抵当権付きの不動産を相続した場合、どのように対処していくべきなのかご紹介していきます。
■相続した不動産の抵当権を抹消する
まずは、借金を完済する必要があります。しかし、借金を完済したからと言って抵当権が自動で抹消されるわけではありません。借金を完済後は抵当権の抹消手続きが必要になります。詳しく聞きたい方は、実際に不動産売買をする査定額も含めて僕たちにお問い合わせしてみてはいかがでしょうか。
■抵当権付き不動産にも相続税がかかる
抵当権付き不動産は、消極財産（マイナスの財産）としてカウントされます。消極財産も相続税の課税対象です。抵当権がついているからと言って、不動産の評価に影響はありません。よって、そのままの不動産額が課税対象として評価されます。また、債務は相続人全員が返済の義務を負うことになりますので、仮に単独名義で不動産を相続したとしても相続していない続人まで、返済義務が発生しますのでお気を付けください。つまり、早めに不動産の現金化を行いたい。そのような皆様には、即日現金化が可能であるスグウルにご相談するのも一つの手であります。
■相続放棄を行う
債務額が相続財産よりも多額の場合は相続放棄することをお勧めします。
※相続放棄：被相続人の負債が多いなど、相続することでマイナスになってしまう時に相続を辞退することです。相続放棄には、「相続することを知った日から3か月以内」と期限が定められていますので注意が必要です。
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まとめ
今回は、抵当権付き不動産の売却について簡単にご紹介させて頂きました。
抵当権付き不動産を売却することは可能ですが、なかなか売れないのが現実です。借金を完済し、抵当権を抹消したうえで売却を進めていくことが理想です。しかし、個人で悩まれていても前に進みません。また、抵当権付き不動産の相続人になったとき、相続することでマイナスになってしまう可能性もゼロではありません。
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